Nomina Amministratore Condominio – Come Avviene

Il Codice Civile richiede per gli stabili con numero di condomini superiori a otto l’obbligo di nominare un amministratore di condominio. Questo obbligo, quindi, non sussiste fino a quando uno stabile sia di numero pari o inferiore a otto condomini. A questo punto, potreste chiedervi come si procede alla nomina dell’amministratore di condominio e chi possa farlo.

Partiamo dal primo punto. Dopo varie incertezze interpretative, sembra ormai assodato che l’assemblea dei condomini convocata appositamente sia valida se vi partecipano tanti condomini, quanti rappresentino almeno i due terzi dei millesimi dell’intero stabile e almeno la maggioranza, stavolta intesa come teste o soggetti. Per fare in modo che la nomina, poi, sia valida, è necessario che votino a favore di un candidato amministratore almeno la maggioranza dei condomini presenti, in rappresentanza di almeno la maggioranza dei millesimi dell’edificio.

Possiamo comprendere che questi numeri stiano dando alla testa, ma vi chiariamo meglio con un semplice esempio. Se uno stabile è composto di 10 condomini, per fare in modo che la convocazione dell’assemblea per la nomina sia valida, è necessario che vi partecipino almeno 6 condomini e che siano rappresentativi dei due terzi dei millesimi dello stabile. Si passa, poi, alla votazione e per fare in modo che questa sia valida, l’amministratore deve risultare eletto da almeno 6 condomini, la metà più uno, in rappresentanza di almeno 500 millesimi.

Non è detto, tuttavia, che la prima convocazione sia quella buona. Anzi, di solito si richiedono più riunioni per eleggere un amministratore, perché è ovvio che sorgano spesso sospetti sulle ragioni per cui Tizio sostenga Caio. In seconda convocazione, il quorum richiesto per la validità dell’assemblea è quello della presenza di almeno un terzo dei condomini, in rappresentanza di almeno un terzo dei millesimi dello stabile. Per fare in modo che l’elezione dell’amministratore sia valida, è necessario che a votare a favore sia la maggioranza dei presenti e in rappresentanza di almeno un terzo dei millesimi.

Giustamente, qualcuno si potrebbe chiedere cosa siano i millesimi e chi li assegna. Immaginate di essere un’assemblea degli azionisti. Ciascuno ha un peso nella votazione sulla base della quantità di azioni possedute, non essendo il voto capitario. Lo stesso accade nelle assemblee di condominio, dove ogni condomino detiene tanti millesimi quanti ne prevede lo statuto di condominio per l’alloggio di cui è titolare. Attenzione, perché non esistono criteri prefissati per l’assegnazione dei millesimi, in genere variano sulla base della dimensione dell’immobile di cui si è proprietari e della sua altezza, e questi possono essere diversi in caso di decisioni straordinarie, come la ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio.

In teoria, chiunque può fare l’amministratore di condominio. Anche uno degli stessi condomini può candidarsi ed essere eletto. Negli edifici di minori dimensioni, per esempio, è una delle prassi più diffuse. In genere, per evitare di sobbarcarsi costi ingaggiando una figura esterna, si affida il compito a uno dei condomini. Le norme impongono, però, che l’eletto goda di tutti i diritti civili e politici e se questi è un esterno, deve anche essere in possesso di un diploma di secondo grado e deve avere frequentato un corso abilitante per la professione di amministratore. Fatti salvi tali requisiti, può essere eletto amministratore anche una persona giuridica, oltre che fisica, ovvero una srl, una spa, una sapa.

L’amministratore è eletto per un anno, al termine del quale può essere o meno confermato. Dopo diversi dubbi sul piano giurisprudenziale, si è arrivati alla conclusione che l’atto di conferma o di revoca dell’amministratore richieda gli stessi quorum previsti per la sua elezione, avendo pari valore. La revoca può essere decisa in ogni momento dall’assemblea appositamente convocata, salvo il diritto dell’amministratore di ottenere il compenso per le mensilità già lavorate e la corresponsione di eventuali anticipi sborsati di tasca proprio.

Esiste anche la possibilità di una revoca giudiziale, secondo l’art.1129 c.c., su ricorso di qualsiasi condomino per diversi casi, come la violazione dell’obbligo per l’amministratore di informare tempestivamente l’assemblea nei casi di notifica di atti gravi o di provvedimenti che esulano dalle proprie competenze. Lo stesso dicasi per i casi di gravi irregolarità o se non viene convocata l’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale, così come anche per la mancata esecuzione di una delibera assembleare o la mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio.

Il tribunale provvede alla revoca dell’amministratore con camera di consiglio, emettendo un decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il decreto è ammesso ricorso alla corte di appello entro dieci giorni dalla notifica della decisione.

Infine, all’atto della sua elezione, l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il luogo in cui sono custoditi i registri del condominio e i giorni e gli orari in cui essi risultano consultabili su richiesta, oltre che i suoi recapiti e il domicilio.

Condominio Senza Amministratore – Come Funziona

Di solito i condomini sono litigiosi e non riescono spesso a concordare molto, anche su questioni elementari. Per questo, si rende necessario il più delle volte la nomina di un amministratore di condominio, meglio se esterno, così da dirimere i contrasti che tendono a sorgere nella quotidianità e affidare la gestione a una persona apposita.

Tuttavia, non sempre è il caso. Esistono anche condomini pacifici, dove la necessità di nominare un amministratore non viene nemmeno percepita. Capita, in particolare, nelle periferie, dove i condomini magari si conoscono da anni e tra di loro sussiste, quindi, un rapporto di amicizia e fiducia reciproca. In questa guida, vi spieghiamo in sintesi come gestire un condominio senza amministratore, partendo dall’art.1129 del Codice Civile, che al primo comma sancisce l’obbligo di nomina quando i condomini sono più di otto, caso in cui, se l’assemblea non vi provvede, la nomina dell’amministratore è disposta dall’autorità giudiziaria su ricorso presentato da uno o più condomini o dall’amministratore dimissionario.

Dunque, fino a otto condomini non esiste obbligo di nominare un amministratore. Questo non significa che non possa essere nominato, ma semplicemente che ci si può autogestire, considerate le piccole dimensioni. Un risparmio di denaro, visto che l’amministratore è una figura professionale, che in quanto tale presuppone una retribuzione a carico dei condomini. Attenzione, però, perché il fatto che non esista un amministratore non significa anche che non vi sia alcuna figura in sua rappresentanza. In effetti, serve sempre la nomina di un referente, che sarà uno degli stessi condomini, il quale dovrebbe essere scelto da un’assemblea appositamente convocata, anche se sul punto non esiste alcuna ufficialità.

Durante la riunione dell’assemblea dei condomini, bisogna mettere per scritto le regole condominiali, come potrebbero essere gli orari di silenzio da osservare, se affidare a terzi la pulizia delle parti comuni o se svolgere a turni ed eventualmente quali, come devono essere ripartite le spese ordinarie e straordinarie sulla base delle tabelle millesimali.

Per quanto appena accennato, si capisce come, anche in presenza di dimensioni contenute, i piccoli condomini siano tenuti a obblighi formali, per cui bisogna seguire le norme in materia e il referente non può esimersi dal rispettarle. Per esempio, dovendo pagare l’eventuale ditta delle pulizie o dovendo pagare una ditta per la ristrutturazione delle parti comuni, della facciata o anche solo semplicemente per imbiancare le pareti interne, risulta necessario dotarsi di un codice fiscale per emettere fatture o per anche ricevere pagamenti da terzi. Il codice fiscale condominiale va richiesto all’Agenzia delle Entrate e deve essere diverso da quello dei singoli condomini o del referente. Infatti, il condominio diventa formalmente un sostituto d’imposta e, in quanto tale, deve trattenere la ritenuta d’acconto sulle somme erogate in favore di lavoratori e professionisti che eseguono lavori o praticano consulenze, versandola all’Erario. Inoltre, dovrà presentare il Modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi. Anche per piccole operazioni, come l’allaccio dell’energia elettrica o l’acqua bisogna possedere il codice fiscale del condominio. La conseguenza è che non esiste obbligo di nomina di un amministratore fino a otto condomini, ma è obbligatoria la richiesta all’Agenzia delle Entrate del codice fiscale con la consegna del modello AA5/6.

Quanto, invece, al regolamento condominiale, esso è obbligatorio per i condomini con almeno undici proprietari, ma nella stragrande maggioranza degli edifici con un numero inferiore di condomini viene ugualmente adottato per stabilire un minimo di regole comuni da osservare e senza le quali la gestione risulterebbe poco facile, specie in presenza di controversie. Il regolamento condominiale va adottato dall’assemblea, magari prendendo spunto dai vari modelli che si trovano in rete e che possono essere modificati per adattarli alle situazioni specifiche.

Il possesso del codice fiscale è necessario anche per usufruire di eventuali detrazioni fiscali in caso di ristrutturazione, previsti dalle norme. Vediamo cosa succede se il condomino chiede di ottenere tali benefici, ma scopre che il condominio non è in possesso del codice fiscale obbligatorio. L’Agenzia delle Entrate ha risposto a tale quesito chiarendo che il condominio deve chiedere, in questi casi, il codice fiscale condominiale, versando contestualmente la sanzione pari a 103,29 euro con il modello F24 e il codice tributo 8912. Inoltre, bisogna inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione in carta libera per ogni condominio, dati e codice fiscale, dati catastali degli appartamenti, dati dei bonifici effettuati, la richiesta del condominio di essere considerato come il soggetto che ha svolto i lavori e la conferma che le fatture emesse siano da riferirsi al condominio e non ai singoli condomini.

Infine, sarebbe opportuno che il condominio si dotasse di un conto corrente apposito per la gestione delle spese e degli incassi relativi alla gestione delle parti comuni.

Sconto Incondizionato – Significato e Definizione

Forse avete sentito parlare di sconti incondizionato, magari leggendolo come dicitura su una fattura. In questa guida vi spieghiamo con semplicità di cosa si tratta. Per prima cosa, dobbiamo distinguere tra sconto condizionato e sconto incondizionato. Il primo si ha al verificarsi di un certo evento o condizione per l’appunto. Per esempio, si potrebbe praticare lo sconto a un cliente che paga la merce in contante o che ha effettuato acquisti per un importo complessivo almeno pari a un certo livello e in un determinato arco di tempo o in un’unica soluzione. In questi casi, quindi, lo sconto dipende dal verificarsi di una condizione o evento.

Diverso è il caso, invece, dello sconto incondizionato, che non dipende da niente, ovvero viene praticato dal venditore al cliente senza che questi debba fare qualcosa o senza che si debba verificare un qualche evento. La ragione per cui gli sconti vengono praticati sono le più svariate, un listino prezzi potrebbe essere abbattuto per attirare nuovi clienti o si potrebbero premiare i clienti affezionati.

Vediamo un paio di esempi, partendo da quello più elementare. Supponiamo di comprare una partita di merce per 1.000 euro e che ci venga applicato uno sconto incondizionato del 20%. Lo sconto, in valore assoluto, sarà pari a 1000 x 0,20 = 200 euro. Dunque, sottraendo i 200 euro dai 1.000 del prezzo originario, troviamo che pagheremo 800 euro. Vediamo cosa succede se, invece, troviamo uno sconto a doppia percentuale. Esempio, Sconto incondizionato del 20% + 10%. In questo caso il discorso si complica di pochissimo. Diciamo che intuitivamente saremmo portati a credere che lo sconto complessivo sia del 30%, ovvero la somma di 20 + 10. Non è così. Ecco come si calcola. Supponendo sempre di dovere pagare 1.000 euro, a questa cifra si applica il primo sconto del 20% e per quanto sopra spiegato, significa che dovremo pagare 800 euro. Su questo risultato dobbiamo applicare la seconda percentuale, ovvero il 10%, che fanno 80 euro. Dunque, alla fine dobbiamo pagare 720 euro, ovvero 1.000 – 200 – 80. Come abbiamo modo di notare, non abbiamo ricevuto uno sconto del 30%, ma del 28%, perché il 10% del secondo sconto si è applicato all’80% dell’importo iniziale, ovvero al prezzo originario già scontato del 20%. Per fare un calcolo rapido, nel caso in cui ci trovassimo davanti a una doppia percentuale di sconto, basti fare il seguente calcolo, sconto totale = (prezzo originario – primo sconto) x secondo sconto, in percentuale sarebbe (1 – x1)* (1 – x2), dove x1 sta per percentuale del primo sconto e x2 per percentuale del secondo sconto. Nell’esempio sopra riportato, avremmo (1 – 0,2)*( 1– 0,1) = 0,80*0,90 = 0,72.

L’applicazione dello sconto incondizionato ha conseguenze contabili per l’impresa produttrice o commerciale. Esso abbassa il prezzo di vendita, che funziona da base imponibile per il calcolo dell’IVA. Facciamo un esempio. Immaginiamo che la società Alfa venda una partita di merce al cliente Beta per 10.000 euro + IVA al 22%. La prima dovrà emettere una fattura per complessivi 12.200 euro, di cui 2.200 euro sono IVA a debito, ovvero che entro la scadenza a cui è soggetta deve essere versata all’Erario, chiaramente al netto dell’IVA a credito di competenza nel frattempo maturata sui beni e servizi acquistati.

Ora, supponiamo che la società Alfa pratichi al cliente Beta uno sconto incondizionato del 10%. Questo significa che il prezzo di vendita non sarà più di 10.000 euro, ma di 9.000 euro, su cui l’IVA applicata del 22% sarà pari a 1.980 euro. Pertanto, la fattura verrà emessa per un totale di 9.000 + 1.980 = 10.980 euro. Rispetto al caso precedente, quindi, l’importo fatturato sarà di 1.220 euro in meno, di cui 1.000 euro per effetto dello sconto al cliente e altri 220 euro per la minore IVA applicata. Dunque, lo sconto incondizionato provoca effetti sul piano contabile, in quanto non solo abbassa i ricavi fatturati, ma anche l’IVA a debito complessivamente da versare all’Erario. Tuttavia, per fare in modo che tali riduzioni dell’imposta siano possibili anche qualora gli sconti incondizionati non erano stati previsti nel contratto di compravendita originario, risulta necessario che essi vengano riconosciuti entro un anno dell’effettuazione dell’operazione imponibile. Va detto che tali variazioni in diminuzione non sono obbligatorie da registrare contabilmente, anche perché nel caso non fossero registrate l’Erario non subirebbe alcuna perdita, anzi incasserebbe più IVA.

Esempi di sconti incondizionati sono quelli stagionali e a fini promozionali praticati in favore della clientela. Si pensi alla stagione dei saldi invernali e a quelli estivi. L’obiettivo di tali sconti consiste nell’attirare clienti a stagione avanzata, quando specialmente nel settore dell’abbigliamento non si avrebbe altrimenti modo di liberarsi della merce rimasta in magazzino.