Un caso piuttosto frequente riguarda la vendita di una casa, quando non è stato ancora rimborsato per intero il mutuo acceso dal proprietario per l’acquisto dell’immobile. L’operazione di compravendita sarà tecnicamente possibile, anche se potrebbero verificarsi diversi ostacoli.
Anzitutto, va detto che sono due le situazioni a cui si potrebbe andare incontro: il nuovo proprietario si accolla il mutuo oppure il vecchio proprietario estinguo il mutuo e la casa viene venduta senza tale onere a carico del nuovo proprietario.
Nel primo caso, si tratta, quindi, di trasferire la titolarità del mutuo dal vecchio al nuovo proprietario della casa per l’importo residuo. Tuttavia, a meno che la banca non conceda una liberatoria, con la quale assolve il vecchio proprietario dalla responsabilità, nel caso in cui il nuovo mutuatario non rispetti le scadenze e non paghi le restanti rate, il primo sarà ancora obbligato in solido e vincolato al vecchio mutuo.
Questa soluzione potrebbe comportare anche un problema di convenienza, qualora il nuovo proprietario fosse costretto ad accollarsi un mutuo dalle condizioni meno vantaggiose di quelle che si otterrebbero al momento sul mercato. Si pensi, ad esempio, al caso di un mutuo acceso anni prima a tasso fisso, quando nel frattempo i tassi sono scesi in modo consistente.
Diverso è il caso in cui il vecchio proprietario procede ad estinguere il mutuo, cedendo l’immobile al nuovo proprietario sgravato da esso. Qui sorge un problema a volte irrisolvibile: per estinguere un mutuo, il vecchio proprietario dovrebbe pagare il capitale residuo alla banca. Per farlo, però, se non dispone di altri mezzi, dovrebbe prima vendere la casa e ottenere così la cifra con cui procedere all’estinzione del mutuo. Ma la banca non acconsentirà all’estinzione del mutuo senza avere prima ricevuto il denaro, per cui la casa sarebbe così ceduta al nuovo proprietario gravata dell’onere.
Per risolvere l’inghippo, si potrebbe pattuire un accordo tra la banca e il vecchio proprietario, magari dando alla prima la possibilità di assistere con un suo legale alla stipula dell’atto di vendita dinnanzi al notaio. Resta la difficoltà di immaginare che una simile situazione possa essere accettata dall’istituto.
Infine, bisogna considerare il problema dell’ipoteca. Se il mutuo viene semplicemente trasferito dal vecchio al nuovo proprietario, allora l’ipoteca viene semplicemente mantenuta, ma se il nuovo proprietario dovesse ricorrere all’accensione di un nuovo mutuo, concesso da una banca diversa da quella che aveva concesso il primo al vecchio proprietario, allora dovrebbe essere iscritta un’ipoteca di secondo grado, fintanto che la prima banca non provvederà alla cancellazione dell’ipoteca di primo grado.