Quando si compra una casa, si va incontro a una serie di costi, che vanno oltre il semplice prezzo di acquisto dell’immobile. La casistica è complessa e variegata, a seconda della tipologia di chi compra e chi acquista la casa, così come del tipo di immobili acquisto e del contratto stesso.
Distinguiamo i seguenti casi
-L’immobile acquistato è una prima casa
-L’immobile acquistato non gode delle caratteristiche per essere definita una prima casa; -L’immobile acquistato è un’abitazione di lusso.
-L’immobile viene acquistato da una ditta costruttrice
-L’immobile viene acquistato da un privato o da una ditta non costruttrice.
Quelle di cui sopra sono soltanto le condizioni basilari per distinguere tra le varie tipologie di acquisto, che prevedono diversi costi accessori. Ma ne esistono di altre, che andremo brevemente a elencare.
Dall’1 gennaio del 2014, per l’acquisto di una prima casa da parte di un soggetto privato da una ditta non costruttrice, si paga un’imposta di registro del 2% della base imponibile, ma non inferiore ai 1.000 euro, oltre a un’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e a un’imposta catastale fissa di altri 50 euro. Specifichiamo che si considera ditta non costruttrice anche l’impresa di costruzioni, che vende l’immobile dopo almeno 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori, decidendo di non applicare l’IVA, ma di avvalersi dell’imposta di registro, come se vendesse un privato.
Nel caso di una prima casa, acquistata sempre da un privato, ma da un’impresa costruttrice, si pagherà l’IVA al 4%, più l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro, l’imposta catastale fissa di 200 euro e l’imposta di registro fissa di 200 euro.
Quanto alla base imponibile su cui calcolare le aliquote, ci sono due casi per chi acquista da una ditta non costruttrice: se il proprietario gode delle caratteristiche per accedere ai benefici previsti per l’acquisto della prima casa, si moltiplica la rendita catastale per 115,5. Se non gode di tali benefici, la rendita catastale va moltiplicata per 126. Per gli acquisti da una ditta costruttrice, invece, la base imponibile sarà il prezzo inserito nell’atto notarile
Inoltre, i benefici sono erogati solo per l’acquisto di abitazioni non di lusso, quindi, escluse le categorie A1, A8 e A9. Infine, il proprietario non deve essere in possesso di altri immobili sul territorio nazionale, nemmeno in comproprietà con altri soggetti e deve trasferire la residenza entro i 18 mesi dall’avvenuto acquisto dell’immobile, nel Comune in cui ha sede quest’ultimo o nel Comune in cui svolge l’attività principale. Il requisito della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile non è necessario per gli appartenenti alle Forze dell’Ordine.
Se l’immobile acquistato da un soggetto privato da una ditta non costruttrice è diverso dalla prima casa, si paga un’imposta di registro del 9% (minimo di 1.000 euro), oltre a un’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e un’imposta catastale fissa di 50 euro. Se l’acquisto avviene da una ditta costruttrice, si pagherà l’IVA al 10%, più l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro, l’imposta catastale fissa di 200 euro e l’imposta di registro fissa di 200 euro.
Infine, abbiamo il caso di acquisto di un immobile considerato abitazione di lusso. Se viene effettuato da un soggetto privato e l’offerente è un privato o una ditta non costruttrice, si andrà incontro a un’aliquota dell’imposta di registro del 9% (minimo 1.000 euro), più un’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e un’imposta catastale fissa di 50 euro. Se si acquista da una ditta costruttrice, si paga l’IVA al 22%, più l’imposta catastale fissa di 200 euro, l’imposta di registro fissa di 200 euro e l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro.
Ai costi sopra elencati va sommato anche il compenso del notaio, visto che l’atto deve essere redatto da quest’ultimo. I compensi sono sempre comprensivi di imposte di bollo, di visure ipotecarie e di IVA.
Nel caso di stipula del contratto preliminare di vendita, esso va registrato entro 20 giorni dalla data della stipula, altrimenti si incorre in una sanzione pari al 30% della somma dovuta, più gli interessi. Il contratto va registrato in doppia copia, di cui una depositata presso l’Agenzia delle Entrate. Si paga un’imposta fissa di 200 euro, più una marca da bollo di 16 euro per ogni 100 righe o 4 facciate, oltre alle imposte dovute sulla somma pagata a titolo di acconto o caparra.
Se l’acquisto è soggetto all’imposta di registro, che sia prima o seconda casa, si paga un’aliquota del 3%, che potrà essere detratta dall’imposta di registro che si andrà a pagare alla redazione dell’atto notarile, mentre le imposte fisse le marche da bollo andranno perse. In più, si applica sulla caparra un’imposta di registro dello 0,5%.
Se la vendita è soggetta all’IVA, di paga il 4% per la prima casa, il 10% sulla seconda casa e il 22% per le abitazioni di lusso. Non è prevista, in questi casi, l’imposta di registro.
Infine, se l’acquisto avviene tramite la contrazione di un mutuo, si pagherà lo 0,25% sull’importo preso in prestito, nel caso di prima casa, del 2% per le seconde case.
Il mutuatario ha la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi dall’Irpef, fino a un massimo di 4000 euro nell’anno solare.