L’acquisto di un immobile è in molti casi l’investimento più cospicuo che una famiglia effettua. Per questo, è essenziale scegliere il momento più opportuno per acquistare casa, anche se non è sempre facile capire quale sia.
Con lo scoppio della crisi finanziaria del 2008, le banche hanno iniziato anche in Italia a ridurre i prestiti a famiglie e imprese, mutui casa compresi. La conseguenza è una crisi per il comparto immobiliare, che a sua volta ha trascinato i prezzi delle abitazioni verso il basso, anche perché nel frattempo, molte famiglie hanno perso il lavoro e, quindi, si è ridotta la domanda di immobili.
I prezzi non si sono subito adeguati alla nuova realtà del mercato, perché molti proprietari di immobili hanno confidato in una ripresa delle quotazioni quanto prima. Per questo, i tempi delle compravendite si sono allungati e il loro numero si è ridotto al punto, da tornare ai livelli di metà anni Ottanta, quando il mercato dei mutui era molto più ridotto di quello attuale.
Secondo i dati Nonisma, nel 2015 si è registrata una crescita del 6% nel numero delle compravendite, pur restando di gran lunga inferiore a quello dell’apice toccato nel 2006. Questo indicherebbe, stando alle analisi, che tra la fine del 2015 e l’inizio del 2016 si toccherebbe il fondo dei prezzi degli immobili, per cui sarebbe esattamente questo il momento migliore per comprare.
Va detto, però, che tali riflessioni sono generiche, nel senso che valgono per l’Italia, ma dovrebbero essere adeguate alle singole realtà territoriali. Ci sono città, infatti, che in questi anni hanno subito un crollo dei prezzi delle case maggiori di altre, per cui bisogna distinguere caso per caso.
Di certo c’è che oggi converrebbe acquistare un immobile più che qualche anno fa, anche se in molti casi non si ha la possibilità di farlo, a causa o dell’assenza di un lavoro (stabile) o per l’insufficienza del reddito familiare o ancora per la mancata erogazione del mutuo da parte della banca.
Nel 2015, sempre stando ai dati Nonisma, si sarebbe riscontrato un calo maggiore dei prezzi per gli acquisti che non per quelli degli affitti. Ciò significa che comprare casa sarebbe diventato in media relativamente più vantaggioso che affittarla.
Stando così le cose e se si avesse la possibilità di prendere a prestito un mutuo, questo sarebbe realmente la fase migliore per farlo. I tassi d’interesse sono ai minimi storici, grazie, in particolare, all’iniezione di liquidità della BCE, tramite il cosiddetto quantitative easing. Ma a questo punto, sorge spontanea la domanda, sarebbe preferibile il mutuo a tasso fisso o quello a tasso variabile.
Iniziamo col dire che certamente i mutui a tasso variabile appaiono nell’immediato più convenienti, perché presentano un tasso iniziale minore di quelli a tasso fisso. Tuttavia, con gli anni è evidente che questi tassi saliranno e si porteranno tendenzialmente al di sopra di quelli fissi stipulati oggi.
Ora, se il rialzo fosse atteso a breve, si potrebbe ipotizzare che sia meglio optare per il tasso fisso, onde evitare di trovarsi dinnanzi a spiacevoli sorprese tra qualche anno, solo per fruire di un beneficio temporalmente limitato. Ciò vale, in particolare, per i mutui contratti per un periodo molto lungo, perché sconterebbero per molti anni interessi ben più alti di quelli che si sarebbero potuti pagare con la contrazione iniziale di un mutuo a tasso fisso.
Ma c’è la sensazione che i tassi rimarranno storicamente bassi ancora a lungo nell’Eurozona, per cui i mutui a tasso variabile dovrebbero diventare preferibili, in quanto le rate dei primi anni tendono ad essere costituite per lo più da interessi, dato che i tassi incidono ancora su un debito quasi del tutto da pagare.
Detto ciò, un’altra possibilità per approfittare di questo momento è quello di seguire le aste giudiziarie locali. Con la crisi, molte famiglie non sono state più in grado di rimborsare il mutuo alla banca e si sono viste vendere all’asta la casa. Gli immobili vengono offerti a prezzi molto scontati, per cui spesso rappresentano vere occasioni per chi detiene liquidità per acquistarli.
Infine, dobbiamo fare una distinzione tra case nuove e case usate. Risulta essere chiaro che i prezzi delle prime tendano ad essere, a parità di condizioni, ad essere superiori a quelli delle seconde. In conto, però, bisogna tenere anche le eventuali spese di ristrutturazione, che incidono non poco sul costo finale. Ma anche in questo caso, è necessario valutare tutti gli incentivi fiscali che in questi anni vengono concessi a chi ristruttura casa, che si spalmano negli anni, come per le spese per rendere l’abitazione più efficiente sotto il profilo energetico, abbattute del 55% in 5 anni, tramite detrazioni Irpef.
Gli incentivi sono stati varati anche per stimolare un comparto in crisi, per cui non è detto che resisteranno nel tempo. Ecco, quindi, che tra la fine del 2015 e l’inizio del 2016 sembrano esserci tutte le condizioni, anche da un punto di vista normativo, per comprare casa.