Risulta essere uso comune, quando si effettua un preliminare di compravendita immobiliare, anticipare al venditore una determinata somma di denaro. Nel linguaggio comune si fa confusione, a tale proposito, tra caparra confirmatoria e acconto. Nel caso dell’acconto, la somma anticipata vale semplicemente quale anticipo, da scomputare dal saldo finale. In assenza di specificazione, la legge presume che la somma anticipata sia a titolo di acconto e non che valga come caparra confimatoria, perché quest’ultima implica che le parti si siano assoggettate a una sanzione di tipo civile.
Infatti, la caparra confirmatoria consiste in una somma di denaro, che la parte acquirente da alla parte venditrice, quale impegno sanzionabile all’acquisto successivo del bene. Nel caso in cui la prima recedesse dal contratto e non effettuasse l’acquisto, la parte venditrice avrebbe il diritto di trattenere la somma anticipata sotto forma di caparra. Se, al contrario, a recedere dal contratto e a non dare così seguito alla vendita fosse il venditore, ossia colui che ha ricevuto la caparra, l’acquirente avrebbe il diritto a vedersi erogato il doppio della somma anticipata a titolo di caparra.
Come si può ben vedere, il diritto opera un trattamento asimmetrico tra le due parti contrattuali, di fatto tutelando maggiormente l’acquirente, ossia colui che paga la caparra.
Ovviamente, nel momento in cui il contratto trova un suo seguito, la somma consegnata dall’acquirente al venditore come caparra funge da acconto e viene scomputata dal saldo finale. Da qui, la confusione che i due termini generano. In effetti, hanno funzioni diverse, ma all’atto della vendita hanno entrambi la stessa caratteristica di essere considerati degli anticipi dalla somma totale da pagare.
Qualora una delle due parti del contratto ritenesse di avere subito un danno maggiore, rispetto a quello coperto dalla caparra, potrebbe sempre chiedere la determinazione del danno in sede legale.
Nel caso di stipula di un preliminare di vendita, dovrà essere pagata entro 20 giorni l’imposta di registro cin il modello F23, che non potrà essere recuperata con l’atto finale di cessione del bene. Se nel contratto preliminare si cita la caparra confirmatoria, l’imposta di registro sarà pari allo 0,50% della somma, mentre se si fa riferimento a un acconto, l’imposta di registro è determinata nella percentuale del 3%. In questo caso, vediamo come la legge agevoli fiscalmente le caparre, anziché i semplici acconti, spingendo così le parti a comportamenti più responsabili e premiando i contratti basati su una sanzione civile per i casi di inadempienza.
Facciamo un esempio per chiarire in concreto la differenza tra acconto e caparra confirmatoria.
1)Tizio stipula con Caio un preliminare di vendita per l’acquisto di un immobile, concordando un prezzo finale di 200.000 euro. La cessione finale dovrebbe avvenire entro 6 mesi dalla data del preliminare. Tizio consegna a Caio 30.000 euro a titolo di caparra confirmatoria. Dopo due mesi, Tizio comunica a Caio di non volere più procedere all’acquisto dell’immobile, perché interessato a un altro. Caio trattiene la somma e successivamente decide di vendere il bene a un altro acquirente.
2) Tizio consegna a Caio 30.000 euro a titolo di caparra, ma successivamente alla stipula dell’atto preliminare di vendita, Caio recede dal contratto, perché ha trovato un nuovo acquirente, in grado di pagargli una somma molto più alta per l’immobile. Caio dovrà restituire a Tizio i 30.000 euro e ne dovrà versare a quest’ultimo altri 30.000 euro a titoli risarcitorio.
3) Tizio versa a Caio 30.000 euro come caparra sulla compravendita di un immobile, il cui prezzo finale sarà pari a 200.000 euro. Il contratto sarà finalizzato dopo alcune settimane dalla compravendita. Tizio acquisterà l’immobile, pagando a Caio i restanti 170.000 euro. I 30.000 euro inizialmente versati sono considerati, quindi, un acconto.
Caso acconto
Tizio versa a Caio 30.000 euro a titolo di acconto su un immobile da acquistare successivamente al prezzo di 200.000 euro. L’accordo saltà dopo poche settimane dalla stipula del preliminare di vendita. Quale che ne sia la ragione o la parte inadempiente, Caio restituisce a Tizio i 30.000 euro.
Tizio versa a Caio 30.000 euro a titolo di acconto per l’acquisto di un immobile, valutato in 200.000 euro. Il contratto si perfeziona successivamente e Tizio salderà a Caio i restanti 170.000 euro.
Da quanto detto sopra, emerge anche la differenza con la caparra penitenziale, la quale ha il valore di determinare in sede contrattuale il valore del risarcimento, nei casi di diritto di recesso.
Affinché la caparra confirmatoria sia valida, è necessario che essa sia formulata espressamente, altrimenti la dazione di denaro si considera un mero acconto. Infine, essa si perfeziona con la consegna “materiale” del denaro alla controparte.
Da un punto di vista contabile, nel caso delle imprese, la caparra confirmatoria va fatturata ai fini IVA, anche se la cessione sarà esente ex art.10 DPR IVA, in quanto essa va considerata un anticipo del corrispettivo pattuito.