Nomina Amministratore Condominio – Come Avviene

Il Codice Civile richiede per gli stabili con numero di condomini superiori a otto l’obbligo di nominare un amministratore di condominio. Questo obbligo, quindi, non sussiste fino a quando uno stabile sia di numero pari o inferiore a otto condomini. A questo punto, potreste chiedervi come si procede alla nomina dell’amministratore di condominio e chi possa farlo.

Partiamo dal primo punto. Dopo varie incertezze interpretative, sembra ormai assodato che l’assemblea dei condomini convocata appositamente sia valida se vi partecipano tanti condomini, quanti rappresentino almeno i due terzi dei millesimi dell’intero stabile e almeno la maggioranza, stavolta intesa come teste o soggetti. Per fare in modo che la nomina, poi, sia valida, è necessario che votino a favore di un candidato amministratore almeno la maggioranza dei condomini presenti, in rappresentanza di almeno la maggioranza dei millesimi dell’edificio.

Possiamo comprendere che questi numeri stiano dando alla testa, ma vi chiariamo meglio con un semplice esempio. Se uno stabile è composto di 10 condomini, per fare in modo che la convocazione dell’assemblea per la nomina sia valida, è necessario che vi partecipino almeno 6 condomini e che siano rappresentativi dei due terzi dei millesimi dello stabile. Si passa, poi, alla votazione e per fare in modo che questa sia valida, l’amministratore deve risultare eletto da almeno 6 condomini, la metà più uno, in rappresentanza di almeno 500 millesimi.

Non è detto, tuttavia, che la prima convocazione sia quella buona. Anzi, di solito si richiedono più riunioni per eleggere un amministratore, perché è ovvio che sorgano spesso sospetti sulle ragioni per cui Tizio sostenga Caio. In seconda convocazione, il quorum richiesto per la validità dell’assemblea è quello della presenza di almeno un terzo dei condomini, in rappresentanza di almeno un terzo dei millesimi dello stabile. Per fare in modo che l’elezione dell’amministratore sia valida, è necessario che a votare a favore sia la maggioranza dei presenti e in rappresentanza di almeno un terzo dei millesimi.

Giustamente, qualcuno si potrebbe chiedere cosa siano i millesimi e chi li assegna. Immaginate di essere un’assemblea degli azionisti. Ciascuno ha un peso nella votazione sulla base della quantità di azioni possedute, non essendo il voto capitario. Lo stesso accade nelle assemblee di condominio, dove ogni condomino detiene tanti millesimi quanti ne prevede lo statuto di condominio per l’alloggio di cui è titolare. Attenzione, perché non esistono criteri prefissati per l’assegnazione dei millesimi, in genere variano sulla base della dimensione dell’immobile di cui si è proprietari e della sua altezza, e questi possono essere diversi in caso di decisioni straordinarie, come la ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio.

In teoria, chiunque può fare l’amministratore di condominio. Anche uno degli stessi condomini può candidarsi ed essere eletto. Negli edifici di minori dimensioni, per esempio, è una delle prassi più diffuse. In genere, per evitare di sobbarcarsi costi ingaggiando una figura esterna, si affida il compito a uno dei condomini. Le norme impongono, però, che l’eletto goda di tutti i diritti civili e politici e se questi è un esterno, deve anche essere in possesso di un diploma di secondo grado e deve avere frequentato un corso abilitante per la professione di amministratore. Fatti salvi tali requisiti, può essere eletto amministratore anche una persona giuridica, oltre che fisica, ovvero una srl, una spa, una sapa.

L’amministratore è eletto per un anno, al termine del quale può essere o meno confermato. Dopo diversi dubbi sul piano giurisprudenziale, si è arrivati alla conclusione che l’atto di conferma o di revoca dell’amministratore richieda gli stessi quorum previsti per la sua elezione, avendo pari valore. La revoca può essere decisa in ogni momento dall’assemblea appositamente convocata, salvo il diritto dell’amministratore di ottenere il compenso per le mensilità già lavorate e la corresponsione di eventuali anticipi sborsati di tasca proprio.

Esiste anche la possibilità di una revoca giudiziale, secondo l’art.1129 c.c., su ricorso di qualsiasi condomino per diversi casi, come la violazione dell’obbligo per l’amministratore di informare tempestivamente l’assemblea nei casi di notifica di atti gravi o di provvedimenti che esulano dalle proprie competenze. Lo stesso dicasi per i casi di gravi irregolarità o se non viene convocata l’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale, così come anche per la mancata esecuzione di una delibera assembleare o la mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio.

Il tribunale provvede alla revoca dell’amministratore con camera di consiglio, emettendo un decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il decreto è ammesso ricorso alla corte di appello entro dieci giorni dalla notifica della decisione.

Infine, all’atto della sua elezione, l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il luogo in cui sono custoditi i registri del condominio e i giorni e gli orari in cui essi risultano consultabili su richiesta, oltre che i suoi recapiti e il domicilio.

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