Fondi Immobiliari Chiusi – Cosa Sono

Il panorama finanziario si è molto evoluto negli ultimi decenni e, per quanto in Italia resti un passo indietro rispetto alle realtà più dinamiche, anche nel nostro ordinamento sono state avallate e regolate forme di investimento impensabili fino a poco tempo prima. A partire dal 1998, per esempio, è possibile nel nostro paese puntare i propri capitali sui fondi immobiliari. Si tratta di fondi che investono le risorse raccolte sul mercato su beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Essi sono chiusi, ovvero l’investitore possiede una quota, che gli sarà rimborsata solo alla scadenza, tranne che non sia previsto diversamente in fase di collocamento. Nel 2001, il decreto legge n.351 ha previsto la possibilità che questo tipo di fondi emetta quote anche successivamente alla fase di collocamento e che rimborsi le stesse anticipatamente. La finalità del provvedimento consiste nell’aumentare la liquidità di questi fondi.

Vediamo come funziona nel concreto un fondo di investimento. Esso sollecita il risparmio tra il pubblico, presentando sul mercato un piano di investimento in beni immobili, specificando di che tipo essi saranno. Alcuni puntano sul mercato residenziale, altri su quello commerciale, così come diversa può essere la durata dell’investimento, che varia da un minimo di 10 a un massimo di 30 anni. Per fare in modo che tali investimenti siano possibili, è necessario raccogliere un ammontare di risorse, raggiunto il quale si chiudono le sottoscrizioni e si passa a suddividere il patrimonio tra i clienti in quote di un dato valore nominale. A quel punto, si passa alla seconda fase, quella dell’investimento del capitale raccolto, attraverso l’acquisto dei beni immobili individuati e secondo le tipologie indicate nel prospetto informativo.

Il fondo di investimento può decidere di staccare dividendi periodicamente ai soci, oppure di accumularli ed erogarli alla scadenza, così come decide sin dalla fase di raccolta dei capitali a quale clientela rivolgersi, se agli investitori istituzionali o al canale retail.

Acquistando quote di un fondo di investimento, si ha la possibilità di investire in beni immobili, anche se indirettamente, sfruttando l’eventuale evoluzione positiva di questo particolare mercato, specie nelle fasi di calo dei tassi di interesse e di crescita economica, che generalmente sostengono la domanda di immobili, facendone salire i prezzi. Chi possiede capitali relativamente minuti, tali da non consentirgli singolarmente di investire in beni immobili, ha così modo di puntare ugualmente su questo mercato.

L’obiettivo di chi investe in questi fondi consiste chiaramente nell’ottenere alla data di rimborso prevista il pagamento delle quote possedute a un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto. Il fondo, infatti, in fase di disinvestimento, rivenderà i beni immobili ai prezzi di mercato spuntati, per cui nel caso questi siano lievitati, potrà distribuire l’accresciuto patrimonio, creando valore per i suoi investitori. Per esempio, se ho acquistato 10 quote da 1.000 euro e il fondo riuscirà a distanza di 10 anni di rivendere gli immobili a un prezzo del 100% superiore a quello di acquisto, al netto dei costi e delle commissioni applicate, ciò significa che otterrò alla scadenza il rimborso delle 10 quote a un valore di 20.000 euro, il doppio di quello investito.

In realtà, può accadere che le quote del fondo siano negoziate sul mercato secondario, al pari di normali azioni. Questo consente agli investitori di disinvestire anche prima della scadenza, approfittando dell’eventuale balzo dei prezzi. Tuttavia, va detto che, anche nel caso in cui la quotazione sul secondario fosse attuata, la liquidità è generalmente bassa, ovvero gli scambi non sono sostenuti e ciò non consente di vendere con immediatezza ai prezzi desiderati, con la conseguenza che si potrebbe dovere subire l’applicazione di uno sconto per sbarazzarsi della quota.

Il mercato immobiliare tende a mostrarsi molto remunerativo nel medio lungo termine, ma a differenza di quello finanziario, difficilmente rende molto nel breve. Ne consegue che chi acquista quote di fondi immobiliari dovrebbe considerare questo investimento in una prospettiva di lungo periodo, per cui dovrà vincolarsi a lungo, prima che possa disinvestire o che possa farlo a prezzi convenienti.

Si tenga presente, poi, anche il rischio legato all’andamento del mercato. A differenza di un qualsiasi altro fondo, infatti, nel caso in cui si assistesse a un ripiegamento delle quotazioni immobiliari, risulterebbe difficile disinvestire immediatamente, non trattandosi di un titolo azionario o obbligazionario, ma di case e uffici. Certo, vero è anche che un fondo immobiliare tende a diversificare geograficamente l’investimento, in modo da non concentrare gli acquisti in un’unica realtà economica, che nel caso in cui entrasse in crisi manderebbe in fumo il portafoglio intero. Restano i rischi connessi a un tipo di mercato potenzialmente sempre allettante, essendo gli immobili un asset tangibile oggetto di domanda in ogni tempo e in ogni luogo, ma esposto alle variazioni delle condizioni economiche del luogo in cui esso si trova, senza che si abbia l’opportunità di dismettere subito i beni su cui si è investito.

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