Le aste immobiliari, grazia anche all’avvento di internet, sono diventate ormai estremamente popolari tra i cittadini e sono in molti oramai che si cimentano con l’acquisto di un immobile o altro.
Per chi ha intenzione di partecipare ad un asta giudiziaria occorre tuttavia capire bene alcuni meccanismi che regolano l’istituto.
Provenienza degli immobili
I fabbricati messi all’asta in genere derivano da fallimenti, debiti non saldati, mutui non onorati. Lo scopo della vendita giudiziaria è quello di recuperare del denaro per soddisfare i creditori o in alcuni casi enti pubblici o Stato ( ad esempio l’immobile potrebbe essere messo all’asta perché si sono accumulati eccessivi debiti nei confronti dell’Inps o dell’Agenzia delle Entrate).
Prima di effettuare l’acquisto occorre comunque leggere bene la perizi redatta da un professionista del settore. In alcuni casi sono presenti anche foto dell’immobile anche se non sempre queste sono aggiornate. In ogni caso una delle condizioni fondamentali prima di pensare all’acquisto è quella di visitare il fabbricato ( in questo caso bisogna rivolgersi al custode giudiziario nominato dal tribunale.
I Prezzi delle case all’asta
In molti casi i prezzi degli immobili messi all’asta appaiono alettanti, ma prima di valutare l’acquisto occorre capire bene il perché di un prezzo di vendita basso.
In alcuni casi ad esempio il prezzo di partenza è appetibile perché ad esempio vi è un inquilino che occupa l’appartamento abusivamente. In questi casi il nuovo proprietario dovrà sobbarcarsi anche i costi per fare sloggiare l’appartamento gli appartamenti per via di validi contratti di locazione ed occorre attendere la scadenza del contratto per aver la piena disponibilità dell’immobile. In altri casi un prezzo basso potrebbe essere giustificato dal fatto che la perizia è datata ( fatta molti anni prima della vendita della casa) o perché le precedenti aste sono andate deserte. Tuttavia prezzi di partenza bassi non è sinonimo di buoni affari, visto che in questi casi è frequente che si presentino molti candidati all’acquisto dando vita ad un asta che porterà il prezzo di acquisto lontano dal prezzo di partenza.
Come presentare domanda per partecipare ad un asta giudiziaria – Per partecipare ad un asta occorre compilare una domanda ed inviarla ad apposito ufficio del Giudice Delegato. La domanda può essere richiesta in carta semplice o più frequentemente in marca da bollo da 14,62 euro. Le informazioni da indicare all’interno dell’istanza sono: dati anagrafici, documenti d’identità, codice fiscale, nome e il numero della procedura, l’indicazione del lotto o dei lotti ai quali si vuole partecipare, il regime patrimoniale.
Inoltre, a titolo di garanzia, viene richiesto il versamento del 10 o del 20 % del prezzo fissato a base d’asta. Il versamento è effettuato su apposito libretto bancario/postale o attraverso assegno circolare, intestati alla Procedura Esecutiva Immobiliare.
Per chi si aggiudica l’asta dunque, il 10% verrà scalato dal saldo prezzo di aggiudicazione. In caso contrario la cauzione verrà restituita.
L’acquisto dovrà essere saldato entro 60 giorni dall’aggiudicazione. E’ possibile richiedere un mutuo per pagare quanto dovuto ed in genere gli istituti di credito offrono fino all’80% del valore di acquisto dell’immobile.
Aste immobiliari: modalità di svolgimento – Una volta presenta offerta e cauzione occorre presentarsi il giorno e l’ora stabiliti per partecipare all’asta giudiziaria ( vendita all’incanto). Alla vendita deve presenziare il soggetto che intende acquistare l’immobile o il legale rappresentante nel caso di una società. Nel caso si voglia delegare qualcuno è possibile delegare un terzo ( avvocato o mediatore), purché la delega sia effettuata tramite procura notarile. Nel caso di vendita all’incanto i rilanci devono avvenire entro 3 minuti dall’ultima offerta, pena l’invalidità della nuova offerta.
Inoltre finita l’asta non è detto che chi si è aggiudicato l’immobile sarà il nuovo proprietario. Infatti se nei dieci giorni successivi all’udienza qualcuno presenta un’offerta almeno del 20% superiore al prezzo di aggiudicazione, il giudice annulla la vendita e convoca un’altra asta ( procedura del rialzo del quinto).
Nel caso di vendita senza incanto le offerte sono presentate in busta chiusa, che verranno poi riaperte in sede d’asta. Se il prezzo finale non supera almeno del 20% il prezzo base e il creditore non dà il proprio assenso, l’immobile viene rimesso in asta con la modalità dell’incanto.
Nel caso le aste vadano deserte, il giudice può scegliere tra:
Effettuare una nuova vendita all’incanto ponendo come base d’asta il vecchio prezzo ribassato del 20 o 25 %
l’assegnazione ai creditori
l’amministrazione giudiziaria dell’immobile.
In caso di aggiudicazione
Entro 60 giorni bisognerà pagare il prezzo di acquisto a cui vanno aggiunte le imposte dovute. Le imposte (di registro, ipotecarie e catastali) vanno da un minimo del 4% per la prima casa a un massimo del 10% per le abitazioni non di lusso.
In caso di mancato pagamento di quanto dovuto, il Tribunale tratterà l’importo versato a titolo di cauzione.