Contratto di Locazione Transitoria – Requisiti e Caratteristiche

Quello di locazione transitorio è un particolare tipo di contratto intercorrente tra un soggetto. locatore, che mette a disposizione un immobile, in favore di un altro soggetto, chiamato conduttore, per un periodo di tempo limitato e per un uso differente da quello legato a esigenze turistiche.

La legge fissa i criteri, secondo i quali si può locare un immobile in via transitoria. Ciò è possibile per esigenze del locatore o per quelle del conduttore.

disdetta contratto di locazione

Nel caso del locatore, la transitorietà del contratto può essere dettata dalla necessità di vendere l’abitazione in tempi brevi; dal dovere destinare l’immobile ad abitazione o attività propria o di un familiare; al dovere eseguire a breve tempo lavori di ristrutturazione o per cause di natura legale, legate a separazioni o divorzi.

Per l’inquilino, le ragioni possono consistere nella necesittà di trasferimento temporaneo di lavoro; perché la propria abitazione è oggetto di lavori di ristrutturazione o perché è in attesa di entrare in possesso di un immobile acquistato o assegnatogli da un ente pubblico.

La durata del contratto di locazione ad uso transitorio è fissata per legge nella durata minima di un mese e in quella massima di 18 mesi. Nel caso in cui le parti concordassero un periodo inferiore al mese, automaticamente il contratto sarebbe valido per il periodo minimo fissato dalla legge, così come se locatore e inquilino decidessero di stipulare un contratto superiore ai 18 mesi, la durata massima sarebbe riportata al termine fissato per legge.

Va chiarito che quale che sia la ragione della transitorietà del contratto, essa va documentata. Nel contratto vanno riportati i seguenti elementi: dati identificati delle parti, descrizione dell’immobile, indicazione dell’importo del canone, modalità di versamento del canone, durata dello locazione, la documentata esigenza di un contratto a uso transitorio (in assenza della quale, il contratto sarà soggetto alla normativa ordinaria, ossia alla durata di 4 + 4 anni), l’apposizione della clausola, secondo la quale il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione (incluso l’attestato), riguardanti l’attestazione di prestazione energetica, senza di cui le parti sono soggette al pagamento di una sanzione amministrativa, la quale, a sua volta, non le esenta dall’obbligo di dichiarazione o di presentazione della copia APE entro 45 giorni.

Salvo diversi accordi, le spese di registrazione del contratto sono suddivise in parti uguali tra conduttore e locatore. Quest’ultimo potrà giovarsi fiscalmente anche di uno sconto Irpef sul 15% del canone (dovrà dichiarare l’85% del canone riscosso), mentre non è prevista alcuna agevolazione in capo al conduttore. La disdetta è generalmente automatica, mentre non è possibile la sub-locazione dell’immobile, in quanto contraddirebbe le ragioni della transitorietà, addotte per giustificare il contratto.

Non è solitamente necessario, come accennato, disdire il contratto, perché esso scade al termine della durata concordata. Se, però, le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è necessario che egli le confermi prima della scadenza del contratto, comunicandolo al conduttore: in caso contrario, il locatore avrà diritto all’applicazione del contratto ordinario della durata di 4 anni + 4. Inoltre, se il locatore ribadisce le ragioni della transitorietà, ma non adibisce l’immobile all’uso previsto entro 6 mesi, il conduttore avrà diritto o a un massimo di 36 mensilità di canone o al ripristino del contratto di durata ordinaria (4 anni + 4).

Se una parte intende prolungare la durata del contratto, dovrà comunicare all’altra parte il perdurare delle esigenze di transitorietà, prima della scadenza del termine fissato. Ad esempio, se un conduttore ha usufruito di un immobile per un periodo di 2 mesi, avendone avuto necessità per una trasferta di lavoro, alla scadenza del periodo potrebbe fare presente al conduttore che la sua trasferta duri più del previsto e che, per ipotesi, avrà bisogno dell’immobile per un altro mese. Spetterà al locatore accettare il rinnovo o meno del contratto. Qualora la lettera non venga inviata, il proprietario è tenuto a trasformare il contratto in ordinario, ossia nella formula a canone libero della durata di 4 anni + 4. Se viene dichiarato il falso, il locatore dovrà risarcire al conduttore tre mensilità del canone o, in alternativa, ripristinare in suo favore il vecchio contratto.

Alla stipula del contratto, il locatore potrà richiedere al conduttore un deposito cauzionale dell’importo massimo di tre mensilità di canone. Tuttavia,sulle somme trattenute dovrà versare ogni anno all’inquilino il tasso legale. Il prezzo del canone è libero, salvo alcune eccezioni. Ad esempio, nei capoluogo di provincia non si potrà eccedere il 20% del tetto fissato per i contratti del tipo 3+2, mentre nelle città ad alta intensità abitativa, dove l’offerta degli immobili appare scarsa, rispetto alle esigenze, l’importo del canone è determinato dagli accordi territoriali. Trattasi delle seguenti città e relative aree metropolitane: Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nonché i comuni limitrofi.

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