Negli ultimi anni, la disponibilità delle banche a concedere alle famiglie un mutuo per l’acquisto di un immobile è fortemente diminuita, a causa della crisi. Non solo sono minori i casi in cui finanzia l’acquisto di una casa, ma tende a chiedere un anticipo sempre più alto all’acquirente, in percentuale del valore dell’immobile. Per chi si vedesse rifiutare un mutuo o chi non fosse possibilitato a versare un congruo anticipo, che non è mai inferiore al 20% del prezzo di acquisto, potrebbero risultare convenienti altre soluzioni, che in Italia hanno iniziato a prendere piede, sebbene ancora siano molto poco diffuse. E’ il caso dell’affitto con riscatto, che riguarderebbe ancora solo il 5% circa dei contratti traslativi delle proprietà immobiliari, ma si tratta pur sempre di un primo passo.
Questo tipo di contratto potrebbe ricevere nel tempo impulso dal Decreto Sblocca Italia, che nel tentativo di colmare un vuoto normativo e di incentivarne l’uso, ha previsto agevolazioni fiscali in favore dell’affitto con riscatto.
Esistono diverse modalità contrattuali per l’affitto con diritto di riscatto, che possono essere sintetizzate dalle formule “Rent to buy” e dal “Buy to Rent”. In entrambi i casi, si tratta della possibilità per un inquilino di pagare un canone maggiorato, rispetto a quello ordinariamente previsto per l’immobile in questione, con la possibilità, dopo un periodo stabilito, di riscattare l’immobile, acquistandolo, decurtando dal prezzo pattuito i canoni già pagati, che a quel punto saranno computati come anticipo.
Si tratta, quindi, di una sorta di dilazione di pagamento, che potrebbe servire al conduttore per avere la possibilità di comprare un immobile nel tempo, senza impiegare tutta la liquidità richiesta in un solo momento.
Il Decreto Sblocca Italia fissa i diritti e i doveri delle parti. Ad esempio, se l’inquilino non paga più di un ventesimo delle rate concordate perde il diritto all’acquisto dell’immobile al termine fissato, mentre il locatore non solo ne conserva la proprietà, ma potrà anche trattenere tutte le rate già pagate. Al contrario, se il locatore non da seguito alla vendita dell’immobile, dovrà restituire al conduttore le rate versate.
Un’importante agevolazione fiscale riguarda coloro che acquistano con il Rent to buy un immobile nuovo o appena ristrutturato da una società di costruzione o da una cooperativa e, poi, lo conceda in affitto a un canone concordato, ossia più basso di quello ordinario, sulla base dei limiti posti dalle associazioni territoriali di categoria. In questo caso, l’acquirente pagherà meno Irpef, potendo dedurre dal reddito dichiarato e in 8 tranche annuali di uguale valore il 20% del prezzo di acquisto, fino a un massimo di 300.000 euro. Facciamo un esempio: Tizio acquista un immobile con la formula del Rent to buy per 500 mila euro. Egli potrà sottrarre dal reddito un massimo di 60.000 euro, ossia il 20% dei 300.000 euro massimi fissati dalla legge, da ripartire in 8 annualità, pari a 7.500 euro ciascuna.
Un’altra agevolazione riguarda l’esenzione del pagamento dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro, nel caso in cui l’inquilino di un immobile locato con la formula affitto con riscatto chieda al locatore una riduzione della rata del canone e questi accetta. In questo caso, il rinnovo del contratto, che deve necessariamente avvenire in favore del conduttore, non sarà soggetto né al pagamento dell’imposta di registro di 67 euro, né delle 16 euro applicate per ogni pagina del contratto.
In questo modo, il proprietario “generoso” potrà almeno evitare di pagare le imposte per concedere un beneficio al suo inquilino.
Analizzando brevemente le diverse formule diffuse, diciamo che il Rent to buy prevede principalmente sia la forma con opzione che quella preliminare, oltre che con riscatto automatico e con riserva di proprietà.
Nel primo caso, il locatore concede al conduttore l’opzione di acquisto dell’immobile, entro un certo periodo di tempo, potendo quest’ultimo trasformare il contratto da locazione a vendita. Qualora il conduttore decidesse per l’acquisto, detrarrebbe dal prezzo pattuito le rate versate, che varrebbero come un anticipo di pagamento. Se non decide di riscattare l’immobile, però, non potrà ottenere la restituzione delle rate versate e il locatore resterà proprietario dell’immobile. Le imposte applicate per la registrazione del contratto sono le stesse previste per un contratto ordinario di locazione, mentre l’IMU resta a carico del venditore.
Molto simile il caso del Rent to buy con preliminare, ma in questo caso si rischiano sanzioni, se il contratto non è trascritto.
La formula con riscatto automatico prevede, invece, che il conduttore diventi automaticamente proprietario dell’immobile al raggiungimento di un determinato numero di canoni pagati. Infine, la formula con riserva di proprietà riguarda quei contratti, in cui si statuisce che la traslazione della proprietà potrà avvenire solo successivamente al pagamento di una rata finale.
Infine, il Buy to Rent può prevedere sia la vendita con patto di riscatto oppure con condizione risolutiva in caso di inadempimento. Nel primo caso, si tratta di un contratto di trasferimento della proprietà e con pagamento a rate, laddove il proprietario si riserva il diritto di riacquisto, restituendo al conduttore le rate versate. Nel secondo caso, invece, il locatore si riserva il diritto di non dare più seguito al trasferimento della proprietà, nel caso in cui il conduttore risulti inadempiente ai fini contrattuali.