Come Investire in Immobili

Gli italiani e il mattone sono legati da decenni di investimenti quasi incessanti. Le famiglie italiane sono al vertice delle classifiche internazionali per tasso di proprietà di case. Negli ultimi anni, però, sul fronte immobiliare si sono avute inattese delusioni, scatenate dalla crisi finanziaria mondiale, che nel nostro paese ha avuto conseguenze meno accentuate in questo settore, ma non per questo poco gravi.

Vediamo come investire in immobili e quali sono i criteri che un investitore dovrebbe tenere in mente.

come investire in immobili

Per prima cosa, bisogna decidere se investire con soldi propri o ricorrendo a un aiuto esterno. Nel primo caso, è evidente che abbiamo un grosso limite, visto che la liquidità disponibile è la cifra massima a cui potremmo attingere per l’acquisto e di conseguenza, eventuali grandi occasioni andrebbero perse. Se dobbiamo investire in immobili per cercare di farci un affare, è consigliabile verificare la possibilità di ricorrere all’indebitamento bancario, con il classico mutuo ipotecario, oppure a una partnership finanziaria. Sul mercato esistono società o singoli operatori, che compartecipano all’acquisto di immobili, con l’obiettivo di avere una quota di profitti con la successiva rivendita.

Una volta deciso con quali soldi, dobbiamo concentrarci su una singola zona. Evitiamo di scorrere gli annunci immobiliari in aree più disparate e magari lontane dal nostro luogo di residenza. I migliori affari si fanno in zone che conosciamo, vicino a casa nostra. Se abitiamo in una grossa città, ad esempio, dovremmo cercare un immobile nel nostro quartiere o in uno che conosciamo bene. Perché solo se conosci bene la zona, le sue peculiarità socio economiche, storiche e magari geo-fisiche, potrai meglio anticipare eventuali sviluppi del mercato. Meglio ancora, poi, se conosci grosso modo i venditori e persino i potenziali acquirenti.

Attenzione, non tutti i venditori sono uguali. Alcuni sono più inclini a vendere per necessità economiche o familiari. Questo significa che prima di comprare dovrai scegliere bene anche da chi farlo. Se conosci qualcuno disposto a vendere casa e con alle spalle diverse problematiche o impellenze finanziarie, sarà molto probabilmente più semplice spuntare da questi un prezzo più basso. Occhio a non stravincere, il codice civile consente al vecchio proprietario di fare ricorso entro due anni contro l’acquirente, qualora per bisogno sia stato costretto a vendere un immobile a un prezzo inferiore alla metà del suo valore di mercato alla data della transazione.

Lascia stare gli immobili commerciali e concentrati su quelli residenziali. I primi sono mediamente più remunerativi, ma anche più rischiosi sotto il profilo normativo e di mercato. Forse non avete idea di quali limitazioni esistano nella locazione di un immobile commerciale e di quali oneri si potrebbe essere chiamati a sostenere in caso di comportamenti indesiderati dal legislatore. Per non parlare del fatto che si tratti di immobili esposti alla congiuntura, più che un immobile residenziale, in caso di crisi tendono a perdere valore più rapidamente e si rischia anche di non trovare un commerciante, un imprenditore o un artigiano per affittarglielo.

La tua offerta deve essere sempre per scritto, si trattasse pure del tuo migliore amico o di un parente. Sse ritieni che sia davvero un grande affare, ricordati di lasciare al venditore una cospicua caparra, perché ciò ti garantirà l’acquisto, strappandolo alla concorrenza. Infatti, nel caso il venditore ci ripensasse, sarà costretto per legge a restituirti un importo doppio di quello ricevuto come caparra.

Sfatiamo al contempo un paio di miti, non è vero che i prezzi degli immobili salgono sempre. Lo abbiamo visto nell’ultimo decennio. Ancora prima dello scoppio della crisi finanziaria, il mercato immobiliare in Italia si era fermato. Questo, come qualsiasi altro mercato, è esposto alla congiuntura economica e ne risente negativamente nei periodi di crisi. Vero è, però, che nel tempo un immobile dovrebbe quasi sempre garantire al proprietario un prezzo di vendita superiore a quello di acquisto, salvo caratteristiche negative.

Altro rischio, mercato poco liquido. In genere, comprare e vendere un immobile non è un problema, ma in periodi di crisi, come abbiamo notato, in particolare, tra il 2011 e il 2015, i tempi per le transazioni si allungano, poiché i venditori non sono disposti a scendere di prezzo oltre un certo limite, mentre i potenziali acquirenti restano in attesa di spuntare un affare migliore. Risultato, il mercato è poco affollato e se ti trovi nella spiacevole condizioni di dover vendere per forza, potresti essere costretto ad accontentarti di un prezzo anche molto più basso di quanto desiderato.

Infine, la tassazione: dal 2012 in poi, è triplicata. Tra IMU e Irpef sui canoni riscossi, o cedolare secca per le abitazioni, il rendimento di un immobile potrebbe essere all’anno inferiore alle attese, specie perché dovrai considerare anche le inevitabili spese di ristrutturazione, che se non immediate, ti imporranno comunque di accantonare almeno parte dei guadagni per il futuro.

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