Agevolazioni Prima Casa – Requisiti

La prima casa a scopo abitativo è considerato un bene da tutelare nella legislazione italiana, garantito anche dalla Costituzione, laddove parla dei cosiddetti diritti economici e sociali. Pertanto, le leggi cercano realmente di agevolare l’acquisto di una prima casa, attraverso un carico fiscale inferiore a quello ordinariamente applicato.

Diverse sono le situazioni. La distinzione va fatta, anzitutto, tra acquisto dell’immobile da un privato o da una società costruttrice. Nel primo caso, l’acquirente dovrà versare l’imposta di registro pari al 3%, ma che dall’1 gennaio 2014 è scesa al 2%. La base imponibile su cui applicare l’aliquota è data dalla rendita catastale, moltiplicata per 115. In ogni caso, l’imposta non potrà essere inferiore ai 1.000 euro. Bisogna anche pagare l’imposta ipotecaria in misura fissa e pari a 168 euro, che scendono a 50 euro dal 2014. Infine, è dovuta anche l’imposta catastale sempre in misura fissa di 168 euro, scesi a 50 euro dal 2014.

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Le agevolazioni sono estese anche alle pertinenze della prima casa, ma nel rapporto di una sola pertinenza per immobile.

Se si acquista da un’impresa, l’acquirente dovrà versare allo stato l’IVA al 4% e non al 10%, come sarebbe per le seconde abitazioni (era al 7% fino al 2013), oltre all’imposta ipotecaria in misura fissa di 200 euro dal 2014 (era di 168 euro fino al 2013) e l’imposta catastale di 200 euro fissi (erano 168 euro fino al 2013). Se l’immobile acquistato non fosse una prima casa, l’imposta ipotecaria da versare sarebbe pari al 2% e quella catastale all’1% della base imponibile, il cui calcolo si ottiene come sopra indicato.

Se per l’acquisto ci si è avvalsi della mediazione di un’agenzia immobiliare, si ha diritto alla detrazione Irpef dei compensi corrisposti all’agente nella misura del 19%, ma fino a un importo massimo di 1.000 euro. In sostanza, si riconosce all’acquirente di una prima casa la detrazione massima di 190 euro, ovvero il 19% di 1.000 euro. In caso di acquisto tra più proprietari, la detrazione spetterà per la quota di proprietà di ciascuno.

Individuati benefici fiscali, passiamo ora a parlare dei requisiti oggettivi e soggettivi richiesti per usufruire dell’agevolazione. Per prima cosa, l’immobile, come detto, deve essere adibito a scopo abitativo e come prima casa. Ciò implica, innanzitutto, che deve trattarsi di una casa non rientrante nella categoria catastale A10, cioè non deve essere un immobile di lusso.

L’agevolazione, poi, può essere richiesta per un solo immobile nello stesso Comune. Ciò non significa che si possa acquistare un’abitazione in un Comune diverso e avvalersi ugualmente dei benefici riguardanti le prime abitazioni, perché, in ogni caso, verrebbero meno le qualità per considerare l’altro immobile una prima casa.

Ciò significa che l’acquirente, nel momento in cui chiede i benefici fiscali relativi all’acquisto della prima casa, non può avere già usufruito di simili benefici su altri immobili e lo stesso dicasi per i diritti reali, come la nuda proprietà, l’usufrutto, l’uso esercitati su immobili siti sul territorio nazionale.

Nel caso in cui si acquistino contemporaneamente più immobili, in teoria, il beneficio per la prima casa si può ottenere per quello sito nel Comune di residenza o dove s’intende stabilire la residenza entro i 18 mesi dell’acquisto o dove svolge la propria attività, ovvero, se ci si è trasferiti all’estero per lavoro, quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende. Se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile deve essere acquisito come prima casa sul territorio nazionale. Per avvalersi dell’agevolazione, pena la nullità, è necessario che l’acquirente debba indicare la volontà di trasferire la residenza presso il Comune in cui è situato l’immobile nell’atto di acquisto.

L’agevolazione per la prima casa non spetta se si è titolari insieme al coniuge in comunione di beni di un diritto reale di godimento acquistato in precedenza senza agevolazione sulla prima casa presso un altro immobile abitabile e situato nello stesso Comune, in cui vi è il fabbricato per il quale s’intende richiedere l’agevolazione. Può spettare, invece, se l’immobile è sito presso un altro Comune del territorio italiano.

Nel caso di coniugi in regime di separazione di beni, si considera come se il soggetto possegga delle quote presso un’unita immobiliare.

Finora ci siamo occupati delle agevolazioni relative all’acquisto di una prima casa. Esistono, in verità, altri benefici fiscali, che si hanno anche negli anni in cui si esercita la proprietà di tali immobili. Si pensi all’IMU. L’imposta sugli immobili varia da un minimo dello 0,2 per mille della base imponibile a un massimo dello 0,6 per mille per le prime case, mentre per le seconde abitazioni varia da un minimo dello 0,46 per mille a un massimo dell’1,06 per mille.

In questo caso, la base imponibile si determina nel modo seguente: si prende la rendita catastale e la si rivaluta per il 5%. Successivamente si moltiplica il risultato per 160. Dunque: rendita catastale x 1,05 x 160.

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