Affitto con Riscatto – Come Funziona

Il mercato del mattone è in crisi e negli ultimi anni ci si è ingegnati, di conseguenza, a trovare soluzioni formali, che consentano a una più ampia platea di persone di acquistare un immobile, pur se sprovviste dell’intera liquidità necessaria per versare l’acconto, necessario per contrarre un mutuo con la banca.

Gli istituti, infatti, finanziano fino a un massimo dell’80% del valore dell’immobile, ma non è raro che non vadano oltre il 50%, se il reddito esibito è basso o, in generale, non vi siano solide garanzie. Ciò sta accadendo, in particolare, in questi anni di crisi.

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In questo modo, se si vuole acquistare un immobile di 200.000 euro, nel migliore dei casi deve versare alla banca un acconto non inferiore a 40.000 euro. Ma non tutti hanno una tale possibilità, ragione per cui potrebbe essere conveniente ricorrere alla formula dell’affitto con riscatto, sempre più diffusa e offerta anche tra le grandi agenzie immobiliari in Italia. E’ il caso di Tecnocasa e di Soloaffitti.it.

Il ragionamento alla base è questo: se voglio acquistare una casa, ma non ho liquidità per farlo, posso intanto prendere l’immobile in affitto, pagando un canone superiore a quello ordinariamente pagato sul mercato. Dopo un certo periodo di tempo concordato, avrò la possibilità di acquistare l’immobile, scomputando dal prezzo di vendita in tutto o in parte l’importo pagato tramite i canoni di locazione. A quel punto, la differenza ancora da versare potrà essere saldata contraendo un mutuo, che adesso potrebbe essere erogato, perché la cifra da finanziare sarebbe inferiore. In sostanza, l’affitto con riscatto serve a dilazionare nel tempo l’acconto sul mutuo o ad abbattere consistentemente la cifra da farsi finanziare dall’istituto.

In inglese, questo tipo di contratto si chiama rent to buy. Esistono differenti tipi di affitto con riscatto. Il primo è il contratto di locazione con opzione futura di acquisto. In questo caso, il conduttore paga un canone di locazione maggiorato fino al 30% rispetto ai prezzi di mercato, ma potrà scomputare i pagamenti effettuati, se deciderà entro la data concordata di acquistare l’immobile. Se, invece, egli non vorrà procedere all’acquisto, il proprietario ha il diritto di trattenere i canoni già incassati e il contratto di locazione potrà proseguire fino alla scadenza naturale.

Una differente opzione è quella della vendita con riserva di proprietà. Qui, le parti concordano sin dall’inizio di effettuare la compravendita, ma l’acquisto da parte del conduttore avverrà solo successivamente, a una data prestabilita. Se l’acquirente non rispetta i termini del contratto, ad esempio, perché non paga i canoni regolarmente o perché non provvede a saldare l’importo, il venditore ha il diritto di mantenere per sé la proprietà dell’immobile, ma deve restituire al locatario le somme già riscosse con i canoni, anche se ha il diritto al risarcimento del danno subito, ovvero essenzialmente dall’avere vincolato un immobile per un certo periodo, senza che abbia potuto concludere l’accordo di vendita.

L’affitto con riscatto, quindi, può assumere diverse sfumature, tutte accomunate, però, dalla possibilità per il potenziale acquirente di rinviare a una data futura la decisione sull’acquisto di un immobile.

Sin qui, gli aspetti positivi. Vediamo, invece, quale potrebbe essere il rovescio della medaglia. Anzitutto, nel caso in cui alla scadenza pattuita non si procedesse all’acquisto, si potrebbero perdere con la locazione con opzione di acquisto futura tutte le somme versate e bisogna tenere presente che esse ammontano generalmente a importi superiori ai consueti canoni di mercato. E’ come se si fosse pagato un anticipo dilazionato nel tempo, senza che poi sia avvenuto l’acquisto.

Altro aspetto: se decidiamo di rinviare al futuro l’acquisto di un immobile, potremmo da un lato beneficiare del mancato acconto da versare alla banca sull’immobile, perché la somma che richiederemmo all’istituto sarebbe ben più bassa del valore dell’immobile, avendo nel frattempo pagato i canoni maggiorati. Tuttavia, potremmo incorrere in un rischio tassi, che si ha quando questi mostrano una tendenza crescente dalla data di stipula del contratto di locazione alla scadenza pattuita per decidere se acquistare o meno. In sostanza, può capitare che all’atto della stipula del contratto, i tassi siano bassi, mentre dopo X anni, essi risultino saliti, tali da determinare un maggiore costo del finanziamento e una rata mensile più elevata, annullando in grossa parte o più che annullando il beneficio iniziale del mancato acconto.

Tra gli altri rischi ci sarebbe la possibilità che fallisca la società costruttrice dell’immobile che vorremmo acquistare con la formula dell’affitto con riscatto, perdendo tutte le somme già versate. In questo caso sarebbe bene accertarsi che la ditta possegga una polizza fideiussoria, con la quale si garantisca il rimborso delle spese effettuate.

Inoltre, sarebbe un buon accorgimento quello di depositare al registro immobiliare l’accordo preliminare con opzione di acquisto futura , in modo che questo documento faccia fede e ci protegga da eventi spiacevoli, come potrebbero essere la perdita dell’immobile da parte del venditore per il pignoramento eseguito da un terzo soggetto.

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