Il leasing è un contratto di locazione con diritto di riscatto concesso a colui che utilizza il bene. Al termine del contratto stesso, questi può decidere di restituire il bene alla società di leasing o di riscattarlo, versando come corrispettivo la differenza tra quanto già pagato, attraverso i canoni di locazione, e il prezzo fissato per la cessione del bene in sede di stipulazione del contratto.
Esistono due tipi di leasing, quello finanziario e quello operativo. Il primo si caratterizza per il fatto che una società di leasing acquista il bene da un fornitore e lo concede in uso a terzi, a fronte del quale le sarà versato periodicamente un canone di locazione. Il leasing operativo, invece, si distingue, in quanto il fornitore coincide con la società di leasing e generalmente non è previsto al termine del contratto il diritto di riscatto. Pertanto, si tratta sostanzialmente di un contratti di noleggio.
Il leasing immobiliare è stato introdotto in Italia intorno alla metà degli anni duemila e oggi può essere considerato uno strumento utile, data la crisi del settore, un’alternativa all’acquisto immediato di un immobile, al pari del rent to buy e del buy to rent.
In verità, rispetto a questi ultimi, gode di ulteriori vantaggi. Anzitutto, il leasing immobiliare consente di finanziare fino al 100% del valore commerciale dell’immobile. Si tratta a ben vedere di un aspetto rilevante, considerando che con la crisi dei mutui, in questi anni in Italia quei pochi fortunati che sono arrivati ad accedere al credito, hanno potuto contrarre finanziamenti anche per meno della metà del costo dell’immobile, dovendo, quindi, far fronte all’acquisto con una rilevante liquidità personale, non alla portata di tutti.
Tra i costi finanziabili vi sono anche quelli relativi all’arredamento, non è prevista l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, potendo così essere risparmiato il relativo costo notarile. La rendita dell’immobile preso in leasing non viene conteggiata ai fini della determinazione del reddito imponibile. Inoltre, il contratto di leasing immobiliare può essere personalizzato, a seconda delle esigenze effettive, per cui si può anticipare la maxi rata iniziale, che varia dal 10% al 30% del costo complessivo. E il tasso applicato al finanziamento è fisso per l’intera durata del contratto.
Vediamo cosa si può fare al termine del contratto di leasing. Tre sono le possibilità, riscattare l’immobile, versando la differenza tra quanto già pagato attraverso i canoni di locazione e il prezzo pattuito all’inizio del contratto, restituire l’immobile, rinunciando al riscatto e chiedere un prolungamento del leasing.
La legge di stabilità 2014 ha previsto alcune novità in tema di leasing immobiliare. Per i contratti accesi a decorrere dall’1 gennaio del 2014 potranno essere dedotti i canoni di locazione fiscalmente per una durata minima di 12 anni, invece che di 18 anni. La previsione vale sia per le imprese, sia per i lavoratori autonomi e i professionisti.
Quindi, i titolari di un reddito da lavoro autonomo potranno dedurre, a decorrere dall’1 gennaio del 2014, anche il 100% dei canoni di locazione, purché la durata minima del contratto sia di 12 anni. Sempre da quella data, è previsto il pagamento anche di IMU, Tari e Tasi per i casi di detenzione di un immobile con contratto di leasing.
Ai fini delle imposte dirette è previsto il pagamento dell’IVA sui contratti di cessione di leasing immobiliare, così come l’imposta di registro del 4% del corrispettivo pattuito e l’imposta di bollo sulla scrittura della cessione. Non sono dovute, invece, le imposte ipotecarie e catastali. Si badi anche che il versamento dell’IVA non è alternativo a quello dell’imposta di registro.
Vediamo come si calcola la base imponibile su cui gravano l’imposta di registro. Essa è data dalla somma tra il corrispettivo pattuito, le quote di capitale dei futuri canoni di locazione e il prezzo di riscatto. Questa somma va moltiplicata per l’aliquota prevista.
Ai fini delle imposte indirette, invece, la base imponibile si calcola in questo modo, valore normale dell’immobile, meno i canoni residui attualizzati, meno il prezzo finale di riscatto, meno la quota dei canoni non pagati, in quanto riferibile al terreno.
Si tenga presente che fino ad oggi, il leasing immobiliare è stato accessibile solo per l’acquisto di una seconda casa, in quanto chi ne usufruisce deve dimostrare di essere già proprietario di un immobile. Tuttavia, con la legge di stabilità 2016 si è ampliata la tipologia contrattuale anche per le prime case, a patto che l’usufruitore abbia meno di 35 anni e un reddito inferiore ai 55.000 euro all’anno.
Le spese detraibili sono pari al 19% dei canoni e degli oneri accessori, fino a un massimo di 8000 euro annui, mentre per le spese relative al riscatto finale non possono detrarsi più di quanto previso. Per intenderci, ogni anno si può risparmiare dall’Irpef fino a 1.520 euro per i canoni e gli oneri accessori, mentre sulla maxi rata finale si avrà un risparmio d’imposta massimo di 2280 euro. In caso di difficoltà, come la perdita del posto di lavoro, il pagamento del canone può essere sospeso per una sola volta e per un periodo massimo di 12 mesi senza oneri aggiuntivi.