Maggioranze Condominiali – Cosa Bisogna Sapere

Nel 2012 è stata varata una riforma del condominio, ovvero delle regole di gestione della vita condominiale, che interessa milioni di italiani e che ha introdotto alcune rilevanti novità. Per prima cosa, partiamo dicendo che le maggioranze richieste per le votazioni variano, a seconda che si tratti di spese ordinarie, straordinarie, riguardanti le parti comuni dello stabile.

Esistono diversi tipi di maggioranza, semplice, assoluta e qualificata. Si definisce semplice, quando è sufficiente che la maggioranza sia raggiunta tra i presenti all’assemblea condominiali. Risulta essere assoluta, quando è necessaria, invece, l’approvazione di tanti condomini, in rappresentanza di almeno la maggior parte delle quote condominiali. Infine, si ha una maggioranza qualificata, quando è necessario il raggiungimento di una percentuale volutamente alta delle quote condominiali. Vediamo nel dettaglio caso per caso.

maggioranze condominiali

La nomina e la revoca dell’amministratore si decidono con la regola della doppia maggioranza, ovvero bisogna avere l’approvazione della maggioranza dei presenti all’assemblea, purché in rappresentanza anche di almeno 501 millesimi. Lo stesso discorso vale per la nomina di un tecnico o per l’approvazione di un preventivo di spesa.

Le delibere assembleari si approvano generalmente secondo la regola sopra esposta della doppia maggioranza, ma chiaramente dipende dall’oggetto della delibera stessa. Esempio, per le piccole spese di gestione ordinaria, non vi è dubbio che sia sufficiente l’approvazione della maggioranza dei condomini presenti, nonché della metà più uno dei millesimi. Discorso diverso si ha, invece, nel caso di compressione dei diritti di almeno un condomino, in questo caso è richiesta la presenza di tutti i condomini sia in sede di prima che di seconda convocazione, quindi, anche di tutti i millesimi dello stabile.

Abbiamo parlato di millesimi, ma in molti si chiederanno in cosa consistano. Per spiegare con chiarezza, i diritti di voto in assemblea sono assegnati in base a diversi criteri, legati all’ampiezza dell’immobile di proprietà, al rapporto con le parti comuni, etc. In questi casi, le norme lasciano una certa discrezionalità al condominio, che con lo statuto può anche decidere di dare vita a diverse scale millesimali, ad esempio, una riguardante l’assegnazione dei diritti di voto per delibere ordinarie, l’altra per la partecipazione alle spese straordinarie. Dunque, i millesimi sono quote, al pari di quelle detenute dai soci di un’azienda, distribuite in base all’apporto del capitale o a altri criteri.

Ora, il principio è che quando si vanno a intaccare i diritti delle parti comuni, serve una maggioranza qualificata per deliberare. Pe esempio, se si vogliono modificare i termini di utilizzo delle parti comuni o se si vuole rinunciare all’esercizio di un diritto di servitù, è necessaria l’approvazione dei quattro quinti dei condomini presenti sia in prima che in seconda convocazione. Invece, se si vuole diffidare uno dei condomini, riguardo all’esecuzione di lavori, che possano pregiudicare l’utilizzo delle parti comuni, sarà sufficiente l’approvazione del 50% più uno dei presenti in entrambe le convocazioni.

Per l’installazione e la predisposizione di antenne satellitari o Internet a fibra ottica sarà richiesta la presenza della maggioranza dei condomini presenti, oltre che dei millesimi. Stesso discorso per l’installazione di pannelli fotovoltaici o di altre fonti rinnovabili, deve essere presente in assemblea almeno la maggioranza dei condomini, in rappresentanza di almeno la metà più uno dei millesimi. Tuttavia, se bisogna deliberare sull’utilizzo del lastrico solare, bisogna che siano presenti almeno i due terzi dei millesimi.

Quanto al bilancio, ovvero al rendiconto delle spese e della gestione delle entrate da parte dell’amministratore, che avviene in coincidenza con la fine dell’anno fiscale, è necessaria la presenza della maggioranza dei condomini e anche di quella dei millesimi.

Abbiamo sopra accennato alla prima e alla seconda convocazione. Vediamo di cosa si tratta. Può capitare che il numero dei condomini e dei millesimi presenti in assemblea risulti insufficiente per arrivare a una delibera., In quel caso, l’assemblea viene riconvocata generalmente l’indomani, comunque non oltre i 10 giorni dalla prima convocazione. Risulta essere d’uso la prassi di convocare la prima assemblea in orario proibitivo, in modo da evitare di perdere tempo e di fatto arrivare direttamente alla seconda convocazione, dove è molto probabile che si raggiunga il limite minimo necessario.

In linea generale, una delibera non può essere approvata senza il consenso di almeno la metà più uno dei presenti, in rappresentanza di almeno la metà del valore dello stabile. In seconda convocazione, basterà un numero di voti pari a un terzo dei condomini, olte che di un terzo del valore dello stabile.

Alcune decisioni, per l’importanza che rivestono nell’ambito della vita assembleare, sono adottate all’unanimità, è il caso della rinuncia all’impianto di riscaldamento comune, delle innovazioni gravose e voluttuarie, alle innovazioni che possano pregiudicare la stabilità e la sicurezza dello stabile, alterarne il decoro architettonico, alla inservibilità e all’uso di parti comuni, nel caso di ricostruzione dell’edificio; di modifiche statutarie al godimento dei diritti sulle parti comuni e sulle proprietà esclusive; alla modifica delle tabelle millesimali; di vendita di beni; di autorizzazione alla sopraelevazione, in caso di divieto.

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