Conto Corrente Ipotecario – Come Funziona

Il conto corrente ipotecario è un contratto con cui la banca mette a disposizione del cliente una data somma di denaro assistita da ipoteca su immobili. La somma viene accreditata su un conto corrente e può essere utilizzata dal cliente fino al limite massimo, mentre gli interessi scattano dal momento in cui vengono effettuati i prelievi e solo sulle somme prelevate. Salvo che sia previsto diversamente, il cliente può usufruire dell’affidamento bancario in una o più soluzioni, attraverso movimento di denaro in entrata e uscita. In pratica, usufruirà del credito prelevando denaro dal conto corrente e lo restituirà con accrediti sullo stesso.

Questo tipo di finanziamento è utilizzato da imprenditori e lavoratori autonomi per ottenere liquidità aziendale per le attività ordinarie. In genere, esso porta a risparmiare sugli interessi, trattandosi di alternativa al credito ordinario.

Come detto, si tratta di un finanziamento assistito da una garanzia ipotecaria, ragione per la quale va contratto con atto notarile, come se si trattasse del più noto mutuo. Vediamo quale risulta essere la differenza, quindi, rispetto a un finanziamento ordinario o un mutuo liquidità. In questo caso non è noto dall’inizio l’ammontare del credito che verrà erogato, ma si conosce solamente la somma massima che l’imprenditore potrà utilizzare. Pertanto, si mostra non solo più flessibile, ma anche più confacente alle esigenze effettive del cliente. Un’azienda, infatti, non sempre è in grado di capire di quale apporto di liquidità avrà bisogno nelle settimane e nei mesi successivi. Dunque, con il conto corrente ipotecario non sarà costretta a chiedere un finanziamento dall’ammontare prestabilito e pagherà gli interessi solo sulle somme che saranno utilizzate e dal momento in cui saranno prelevate.

Dunque, non vi è l’accredito di una somma sul conto corrente, ma la banca concede al cliente la possibilità di usufruire di scoperti. Sul conto, poi, saranno effettuati i rimborsi del cliente con l’accredito delle somme in conto capitale e degli interessi. Tecnicamente, il cliente manda in rosso il conto corrente nel momento stesso in cui preleva le somme.

Pertanto, l’entità del debito non è certa all’atto dell’erogazione del finanziamento, nel senso che non è possibile conoscerne l’ammontare. Infatti, questo sarà noto solo confrontando le movimentazioni in entrata in uscita e in entrata, come da estratto conto, ovvero verificando i prelievi e gli accrediti. Ma come risulta essere ovvio, questo potrà avvenire solo quando saranno utilizzate le somme, non prima. Per questa ragione, il conto corrente ipotecario non è un titolo esecutivo e il notaio non può rilasciarne copia esecutiva. Infatti, formalmente un titolo è esecutivo quando rappresenta un credito certo, liquido ed esigibile. In questo caso, evidentemente, siamo in presenza di un credito non certo, essendo solo conosciuto l’ammontare massimo messo a disposizione della banca a beneficio dei clienti.

Altra differenza con un mutuo ipotecario, al quale somiglia apparentemente molto, sta nelle finalità. Il conto corrente ipotecario non serve ad acquistare un immobile, quanto a finanziare esigenze quotidiane, ordinarie di liquidità dell’impresa. Anche nella tempistica si mostra diverso. Un mutuo ipotecario ha una scadenza fissa, mentre questo tipo di finanziamento può anche avere una scadenza indeterminata.

Quanto ai vantaggi, rispetto a un finanziamento ordinario, abbiamo il fatto che gli interessi da pagare sono solitamente più bassi e che si pagano solo sulle somme effettivamente prelevate. Inoltre, il conto corrente ipotecario concede liquidità anche a imprese in condizioni finanziarie non esattamente floride. Tuttavia, c’è il rovescio della medaglia. Si paga un’imposta di bollo del 2%, vi sono spese notarili da sostenere, oltre che costi legati all’iscrizione dell’ipoteca e successivamente alla sua cancellazione.

Per la banca, si tratta di un finanziamento relativamente sicuro, proprio in quanto garantito da un’ipoteca che nei fatti garantisce tutta la somma messa a disposizione, oltre al consueto margine, quando non è nemmeno detto che tale cifra venga utilizzata del tutto.

Vediamo come funziona, quindi, nel concreto un conto corrente ipotecario. Supponiamo che un imprenditore abbia problemi di liquidità nel breve termine, indice non di problemi di solvenza, caso in cui la banca non concederebbe credito, ma per la disomogeneità tipica tra gli incassi e i pagamenti. L’imprenditore calcola di quale cifra al massimo potrebbe avere bisogno e chiede alla banca di mettergliela a disposizione, concedendo in cambio un’ipoteca su immobili di proprietà. La banca esamina la situazione finanziaria del cliente e, se ritiene di potergli prestare denaro, stipula con esso un contratto notarile e indica il conto corrente sul quale potrà effettuare i prelievi e i successivi rimborsi. Il cliente non è nemmeno detto che usufruisca effettivamente del denaro richiesto, anche se appare inverosimile che affronti i costi per poi non utilizzare il conto corrente ipotecario. Quando preleva denaro, il conto va in rosso e sorge un debito a carico del cliente, scattando anche gli interessi da pagare. Entro una scadenza prefissata, se c’è, il cliente riaccredita le somme prelevate e i relativi interessi, sostanzialmente dando origine ai rimborsi.

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