Come Calcolare il Valore di un Terreno Agricolo

Conoscere il valore del proprio terreno agricolo, nel caso in cui lo si desideri vendere, oppure sapere quale potrebbe essere il prezzo di acquisto di un appezzamento di terreno, se si volesse comprarlo, è un’operazione estremamente importante e che richiede una certa preparazione da parte di chi effettua la stima.

Si consiglia di rivolgere a un perito agrario, oltre che a un’agenzia immobiliare, perché per valutare un terreno agricolo potrebbe risultare indispensabile fare ricorso a entrambi i tipi di figure.

come calcolare valore terreno agricolo

Per prima cosa, è necessario sapere quale sia l’ampiezza di un terreno. Per questo, potrebbe risultare determinante la lettura delle mappe catastali, che esprimeranno in ettari l’estensione dell’appezzamento. Tuttavia, questo è solamente un primissimo passo e nemmeno il più importante per una stima puntuale.

Per cercare di ottenere un valore più aderente alla situazione specifica potremmo utilizzare il cosiddetto metodo comparativo. In sostanza, si prende il valore per ettaro dei terreni limitrofi per una prima comparazione. Ma, attenzione, il fatto che due terreni confinino non significa nella maniera più assoluta che abbiano un valore anche solo simile, anche se potrebbe iniziare a fornirci un’idea preliminare su quali possano essere i valori in gioco. Per esempio, poniamo che accanto al terreno di cui vogliamo stimare il valore è stato venduto un appezzamento per un determinato prezzo per ettaro. A questo punto, dobbiamo prendere in considerazione tutti gli elementi che incidano, rispetto al terreno confinante, in aumento o in diminuzione sul valore del nostro fondo.

La maggiore vicinanza a una strada, per esempio, incrementa il valore del nostro appezzamento, rispetto a quello limitrofo, viceversa avremmo una riduzione del valore. Inoltre, dobbiamo chiederci quale sia lo stato di coltura del nostro fondo, relativamente a quello di cui conosciamo il valore di vendita. Il nostro è più o meno incolto di esso. Quali colture presenta il primo e quale il secondo. Esistono vegetazioni arboree sul nostro fondo, che non sono presenti nel terreno confinante. Se sì, quale risulta essere il ciclo di queste, annuale o poliennale. Risulta essere’ risaputo che gli alberi di ulivi, di ciliegio, di frutti incrementino il valore del fondo su cui insistono.

Dunque, bisogna fare un’analisi accurata di quali coltivazioni siano presenti sul nostro terreno e quali nel terreno di cui abbiamo un’idea del suo valore e confrontarle per capire se i frutti e gli ortaggi sul fondo abbiano un valore complessivamente maggiore o minore del fondo limitrofo.

Ma non è tutto. Elemento indispensabile, perché un terreno agricolo possa produrre frutti è che sia raggiunto in un qualche modo da corsi d’acqua. Ecco, quindi, che dobbiamo verificare se sul fondo di riferimento esiste un pozzo o se nei pressi vi sia una sorgente di acqua o se è attraversato da un corso d’acqua dolce, tale da potere essere facilmente annaffiato. Più si ha accesso con facilità ed economicità ad acqua abbondante e maggiore tenderà ad essere il suo valore.

Su un terreno agricolo potrebbe anche elevarsi un fabbricato rurale. Questo è un altro elemento indispensabile per calcolare il valore del fondo. In questo caso, si dovranno conoscere la superficie del fabbricato, nonché le sue condizioni. Bisogna anche sapere se il fondo sia venduto separatamente dal fabbricato o se con esso. Nel primo caso è evidente che andrà incontro a una forte perdita di valore, visto che dovrà essere scorporata dall’estensione complessiva la superficie dell’immobile.

Bisogna valutare se sul terreno gravano servitù. Anzitutto, cerchiamo di capire cosa siano. Esse consistono in un lasciare fare ad altri, ma non possono mai consistere in un fare da parte del proprietario del fondo.

Parliamo di servitù, per esempio, quando garantiamo il passaggio a un vicino, affinché egli possa raggiungere più agevolmente il suo terreno. Un altro tipo di servitù si ha nei casi di passaggio di acquedotti dal proprio fondo. In ogni caso, la servitù cessa automaticamente con il venir meno del presupposto per cui è nata.

Le servitù deprimono il valore di un terreno, in quanto lo gravano di un onere non monetario, ma che comunque incide sull’esercizio pieno del diritto di proprietà.

Ovviamente, il ragionamento inverso va fatto nel caso in cui è il nostro terreno a godere di uno o più diritti di servitù, a discapito di un cosiddetto fondo servente. Se nonostante il nostro appezzamento sia lontano da una strada di accesso, esso gode del diritto di passaggio da un fondo confinante, abbreviando le distanze da una via di transito, guadagnerà valore.

Per tutte queste ragioni e data la necessità di stimare il valore delle colture, oltre che la semplice estensione della superficie, è consigliabile fare affidamento su un professionista eclettico o a più figure, come un geometra, un perito agrario e un agente immobiliare.

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