Fondi Immobiliari Chiusi – Cosa Sono

Il panorama finanziario si è molto evoluto negli ultimi decenni e, per quanto in Italia resti un passo indietro rispetto alle realtà più dinamiche, anche nel nostro ordinamento sono state avallate e regolate forme di investimento impensabili fino a poco tempo prima. A partire dal 1998, per esempio, è possibile nel nostro paese puntare i propri capitali sui fondi immobiliari. Si tratta di fondi che investono le risorse raccolte sul mercato su beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Essi sono chiusi, ovvero l’investitore possiede una quota, che gli sarà rimborsata solo alla scadenza, tranne che non sia previsto diversamente in fase di collocamento. Nel 2001, il decreto legge n.351 ha previsto la possibilità che questo tipo di fondi emetta quote anche successivamente alla fase di collocamento e che rimborsi le stesse anticipatamente. La finalità del provvedimento consiste nell’aumentare la liquidità di questi fondi.

Vediamo come funziona nel concreto un fondo di investimento. Esso sollecita il risparmio tra il pubblico, presentando sul mercato un piano di investimento in beni immobili, specificando di che tipo essi saranno. Alcuni puntano sul mercato residenziale, altri su quello commerciale, così come diversa può essere la durata dell’investimento, che varia da un minimo di 10 a un massimo di 30 anni. Per fare in modo che tali investimenti siano possibili, è necessario raccogliere un ammontare di risorse, raggiunto il quale si chiudono le sottoscrizioni e si passa a suddividere il patrimonio tra i clienti in quote di un dato valore nominale. A quel punto, si passa alla seconda fase, quella dell’investimento del capitale raccolto, attraverso l’acquisto dei beni immobili individuati e secondo le tipologie indicate nel prospetto informativo.

Il fondo di investimento può decidere di staccare dividendi periodicamente ai soci, oppure di accumularli ed erogarli alla scadenza, così come decide sin dalla fase di raccolta dei capitali a quale clientela rivolgersi, se agli investitori istituzionali o al canale retail.

Acquistando quote di un fondo di investimento, si ha la possibilità di investire in beni immobili, anche se indirettamente, sfruttando l’eventuale evoluzione positiva di questo particolare mercato, specie nelle fasi di calo dei tassi di interesse e di crescita economica, che generalmente sostengono la domanda di immobili, facendone salire i prezzi. Chi possiede capitali relativamente minuti, tali da non consentirgli singolarmente di investire in beni immobili, ha così modo di puntare ugualmente su questo mercato.

L’obiettivo di chi investe in questi fondi consiste chiaramente nell’ottenere alla data di rimborso prevista il pagamento delle quote possedute a un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto. Il fondo, infatti, in fase di disinvestimento, rivenderà i beni immobili ai prezzi di mercato spuntati, per cui nel caso questi siano lievitati, potrà distribuire l’accresciuto patrimonio, creando valore per i suoi investitori. Per esempio, se ho acquistato 10 quote da 1.000 euro e il fondo riuscirà a distanza di 10 anni di rivendere gli immobili a un prezzo del 100% superiore a quello di acquisto, al netto dei costi e delle commissioni applicate, ciò significa che otterrò alla scadenza il rimborso delle 10 quote a un valore di 20.000 euro, il doppio di quello investito.

In realtà, può accadere che le quote del fondo siano negoziate sul mercato secondario, al pari di normali azioni. Questo consente agli investitori di disinvestire anche prima della scadenza, approfittando dell’eventuale balzo dei prezzi. Tuttavia, va detto che, anche nel caso in cui la quotazione sul secondario fosse attuata, la liquidità è generalmente bassa, ovvero gli scambi non sono sostenuti e ciò non consente di vendere con immediatezza ai prezzi desiderati, con la conseguenza che si potrebbe dovere subire l’applicazione di uno sconto per sbarazzarsi della quota.

Il mercato immobiliare tende a mostrarsi molto remunerativo nel medio lungo termine, ma a differenza di quello finanziario, difficilmente rende molto nel breve. Ne consegue che chi acquista quote di fondi immobiliari dovrebbe considerare questo investimento in una prospettiva di lungo periodo, per cui dovrà vincolarsi a lungo, prima che possa disinvestire o che possa farlo a prezzi convenienti.

Si tenga presente, poi, anche il rischio legato all’andamento del mercato. A differenza di un qualsiasi altro fondo, infatti, nel caso in cui si assistesse a un ripiegamento delle quotazioni immobiliari, risulterebbe difficile disinvestire immediatamente, non trattandosi di un titolo azionario o obbligazionario, ma di case e uffici. Certo, vero è anche che un fondo immobiliare tende a diversificare geograficamente l’investimento, in modo da non concentrare gli acquisti in un’unica realtà economica, che nel caso in cui entrasse in crisi manderebbe in fumo il portafoglio intero. Restano i rischi connessi a un tipo di mercato potenzialmente sempre allettante, essendo gli immobili un asset tangibile oggetto di domanda in ogni tempo e in ogni luogo, ma esposto alle variazioni delle condizioni economiche del luogo in cui esso si trova, senza che si abbia l’opportunità di dismettere subito i beni su cui si è investito.

Bollettino Postale – Quanto Costa

Poste Italiane negli ultimi anni sta diversificando le proprie attività. Sappiamo che il business legato alle spedizioni è diventato poco remunerativo per la società, perché in piena era Internet è possibile oggi comunicare in tempo reale con le mail, per non parlare dei social, evitando di spedire lettere, e anche perché l’elevata concorrenza degli spedizionieri rende difficile pure fare fatturato con l’invio dei pacchi. A causa di questa tendenza, la società si è trovata quasi costretta a puntare sui servizi di natura finanziaria. Tutto quanto è oggi legato a BancoPosta è altamente remunerativo per i conti di Poste Italiane.

Ora, come accade da anni anche per le banche, la compressione dei margini per le attività principali ha spinto anche Poste Italiane ad alzare i costi e le commissioni applicate alla clientela. Tra questi troviamo i bollettini postali. Ricordiamo tutti che fino al 2008 costavano appena 1 euro ciascuno. Quell’anno, però, si rese necessario un rincaro del 10%, che portò il costo a 1,10 euro. Nel 2012, senza preannunciarlo sul proprio sito internet e senza nemmeno preparare in un qualche altro modo la clientela, la società penso bene di alzare il costo a 1,30 euro, di fatto rincarando il bollettino postale del 18,2%. Nell’estate del 2015, mentre gli italiani si godevano le sospirate vacanze, nel silenzio generale è avvenuto un altro rincaro e anche stavolta di 20 centesimi, per cui oggi un bollettino postale costerebbe 1,50 euro.

Questo è il costo di un bollettino standard, mentre per pagare un RAv o un F35 di euro bisogna spenderne 1,63. Se, poi, bisogna pagare una multa, il costo lievita a 1,99 euro. I bollettini postali possono ormai essere pagati anche online, ricorrendo a Postepay. In questo caso, si paga solamente 1 euro, stesso costo applicato a chi paga tramite BancoPosta. Infine, risulta possibile anche pagare comodamente da casa, tramite il postino. In questo caso, però, il costo per un bollettino standard lievita a 1,70 euro.

Intendiamoci, non si tratta di costi che incidono più di tanto sui bilanci familiari, per cui anche quando diciamo che un bollettino postale è rincarato del 10% o del 20%, nessuno di noi pensa che le famiglie italiane non arriveranno per ciò alla fine del mese. Tuttavia, ciò che maggiormente sembra poco accettabile è il combinato tra vari fattori. Poste Italiane resta ad oggi un monopolio per alcune tipologie di business, in quanto diversi bollettini non possono essere pagati che in questo modo. Si pensi alla rata condominiale, il cui pagamento è possibile solo in banca o all’ufficio postale. In questi casi, stiamo implicitamente sostenendo un aggravio obbligato di un costo a cui difficilmente potremo sfuggire. Per fortuna, rispetto al passato è ormai consueto pagare alcuni bollettini presso una ricevitoria, una tabaccheria, anche se resta da vedere quanto realmente più bassi siano i costi da queste applicati.

Oggi non è più necessario ritirare dall’ufficio postale il bollettino da compilare e successivamente da pagare. Infatti, sono disponibili siti Internet, dove inserendo i dati si ha la possibilità di creare e stampare un bollettino postale. Questo dovrà essere ritagliato e portato alla posta per il versamento, sempre che non si voglia utilizzare un canale alternativo di pagamento, come Postepay. Sul sito di Poste Italiane, poi, si può effettuare un pagamento diretto, ovvero senza passare per un suo ufficio, compilando i dati e utilizzando il metodo di pagamento desiderato. Aspetto non meno importante è che il bollettino così pagato viene archiviato e può essere salvato dal titolare, senza più il rischio di perderlo, come spesso accade con la versione cartacea.

Discorso analogo con il bollo auto, che può essere pagato direttamente sul sito della società, semplicemente digitando il numero di targa del veicolo.

In definitiva, le modalità di pagamento di un bollettino postale sono molteplici e anche i costi sono variegati, meno esosi con l’uso di BancoPosta e Postepay, come se Poste Italiane incentivasse l’utilizzo di questi strumenti.

Fondi Sicav – Cosa Sono

I fondi Sicav sono istituzioni finanziarie sorte dal diritto francese, ma che hanno attecchito, in particolare, in Lussemburgo, grazie alla fiscalità di vantaggio e complessivamente alla normativa molto favorevole di cui godono. Sono praticamente fondi di investimento, dai quali si differenziano per alcuni aspetti, offrendo ai clienti maggiori vantaggi, anche se a fronte di qualche rischio in più sul piano teorico.

La caratteristica principale delle Sicav, acronimo per Società di investimento a capitale variabile, risiede nel possedere un patrimonio unico, ovvero quello della società di gestione non è separato dagli asset del fondo. In teoria, questo rappresenta un rischio per gli investitori, visto che in caso di fallimento i creditori potrebbero intaccare anche i conferimenti da loro apportati, contrariamente a quando accade per un ordinario fondo di investimento, in cui il patrimonio proprio resta sempre separato da quello della società di gestione, per cui i conferimenti dei clienti restano inattaccabili.

Passando dalla teoria alla pratica, non si colgono grosse differenze su questo punto, anche perché non si vede la ragione per la quale una Sicav dovrebbe indebitarsi, essendo il suo unico obiettivo quello di creare valore per i clienti. Lo testimonia il fatto che mai nessuna Sicav è ad oggi fallita.

Esistono, invece, altre differenze più rilevanti che possono essere colte tra un fondo di investimento ordinario e una Sicav. A differenza del primo, la seconda consente ai clienti di acquistare azioni proprie e di partecipare così alle assemblee degli azionisti, esercitando il diritto di voto e contribuendo a indirizzare la policy della società di gestione del risparmio. Infatti, l’unico oggetto sociale delle Sicav consiste nella raccolta di risorse finanziarie tra il pubblico per finalità di investimento collettivo, attraverso l’emissione di azioni proprie. Ricordiamo che in un fondo di investimento, invece, si acquistano quote, non azioni, per cui non si diventa socio del fondo.

In una Sicav, il patrimonio raccolto tra gli investitori potrà essere gestito dagli amministratori della stessa, oppure da una società di gestione del risparmio, Sgr, appositamente individuata quale mandataria dell’incarico.

Nel nostro ordinamento, l’istituzione delle Sicav è avvenuta nel 1984, in attuazione della direttiva comunitaia n.85/611/CEE. La costituzione è possibile su approvazione della richiesta da parte della Banca d’Italia, sentita la Consob, in sussistenza di tutti i criteri previsti e contenuti attualmente nel TUIF del 1998. Per iniziare, la forma societaria deve essere quella di una spa, la sede legale e la direzione devono essere sul territorio italiano, il capitale sociale deve ammontare a un livello non inferiore al livello minimo fissato da Bankitalia, mentre gli amministratori e i soci oltre una certa soglia di capitale detenuto devono essere in possesso dei requisiti di onorabilità e di professionalità.

Rispetto ai comuni fondi, le Sicav assegnano all’investitore, quindi, maggiori poteri, non fosse altro per la possibilità concessagli di esprimere la sua posizione in assemblea, in qualità di socio, quando in un fondo di investimento si acquistano solamente quote e non azioni.

Quanto alla definizione di capitale variabile, essa fa riferimento al fatto che il capitale di una Sicav non è fisso, ma varia sulla base delle nuove sottoscrizione dei clienti azionisti e dei rimborsi richiesti dagli stessi. Inoltre, esso è soggetto a plusvalenze e minusvalenze, con la conseguenza non di poco conto, che le azioni emesse non hanno un valore nominale, ma il loro prezzo varia di volta in volta sulla base del patrimonio netto della Sicav, suddiviso per il numero delle azioni circolanti.

Quanto alla tipologia delle azioni emesse, esse possono essere al portatore o nominative. Nel primo caso è previsto un solo voto per socio, nel secondo uno per ogni azione posseduta. In pratica, è come se vigesse un sistema di voto misto, a metà tra voto capitario tipico delle società cooperative e quello utilizzato nelle società di capitali, per cui a ogni azione corrisponde un voto. Risulta essere fatto salvo, in ogni momento, di trasformare le azioni al portatore in nominative e viceversa.

Abbiamo detto che una Sicav può scegliere di delegare la gestione delle risorse finanziarie a un’apposita società di gestione del risparmio. Quale che sia la scelta degli amministratori, non possono emettere obbligazioni e azioni di risparmio. Inoltre, il capitale raccolto deve essere depositato presso una banca fiduciaria e le azioni proprie non possono essere riacquistate.

Infine, una caratteristica delle Sicav è di potere dare origine a un sistema di investimento multi-comparto, ovvero possono emettere azioni di diverse categorie e il patrimonio di ciascun comparto resta separato dall’altro. L’azionista, tuttavia, può decidere di passare dall’uno all’altro comparto.

Come anche per i fondi, le Sicav possono imporre agli investitori commissioni all’ingresso o all’uscita. Si faccia attenzione a questo aspetto, perché a seconda della politica applicata, potrebbe risultare oneroso uscire prima di un periodo prefissato o, comunque, troppo presto dall’investimento, oppure potrebbe diventare relativamente costoso entrarvi. Possono esservi anche commissioni legate alla prestazioni dell’investimento, generalmente rapportata alla media del mercato o a un qualsiasi indice segnalato all’atto dell’investimento.