Rogito Notarile – Caratteristiche e Costi

L’atto o rogito notarile è un documento, rogato, redatto secondo le modalità prescritte da un notaio, che attesta i fatti e gli atti giuridici avvenuti in sua presenza. Si tratta di un documento presente in quasi tutti gli ordinamenti civil law, con l’eccezione di Svezia, Finlandia, Danimarca e qualche altro paese. Esso consente di trasformare in un atto pubblico un atto o fatto giuridico privato, ad eccezione di alcuni atti, per i quali è prescritta una forma peculiare. Alcuni atti o fatti giuridici, poi, devono per legge assumere la forma dell’atto pubblico ai fini della loro validità legale, prevedendosi così la presenza di un notaio per la sua redazione.

A differenza degli ordinamenti civil law, quelli common law, come gli USA e il Regno Unito, non prevedono nemmeno l’esistenza della figura del notaio, per cui gli atti o i fatti giuridici privati non devono in alcun caso essere redatti in forma pubblica, mentre semmai è prevista l’autenticazione della firma in alcuni casi, ovvero la semplice verifica da parte di un notary public che il suddetto atto provenga dalla persona che l’ha sottoscritto. L’atto notarile, quindi, in questi ordinamenti non esiste, per cui la traduzione con rogito è fuorviante. Lo stesso notary public assumerebbe più le sembianze di un nostro pubblico ufficiale, non del notaio di derivazione latina.

rogito notarile

Nell’ordinamento italiano, l’atto notarile è il documento più importante esistente e viene redatto da un notaio, il quale ha competenza generale a ricevere qualsiasi tipo di atto, mentre agli altri pubblici ufficiali è concessa la sola redazione degli atti specificamente indicati dalle norme.

Uno dei casi maggiormente diffusi di redazione di un atto notarile in Italia si ha per la compravendita di un bene immobile. In queste situazioni, il documento giunge a conclusione dei controlli. Al momento della sottoscrizione dell’atto di vendita, di regola avviene la consegna del bene. Sarebbe opportuno, se si tratta di un appartamento, fare predisporre dall’amministratore una dichiarazione relativa alla regolarità dei versamenti per le spese condominiali, dato che l’acquirente rimane eventualmente esposto ai mancati pagamenti dell’anno precedente.

Si può anche disporre diversamente, ovvero la consegna anticipata del bene, fermo restando che il venditore rimane proprietario dell’immobile fino alla sottoscrizione dell’atto. In alternativa, la consegna potrebbe essere posticipata, prevedendosi un termine, entro il quale deve avvenire e il pagamento di una penale per l’eventualità di mancato adempimento dell’obbligazione entro la scadenza.

Di recente, la normativa ha previsto anche il deposito del prezzo di vendita nelle mani del notaio, il quale provvederà a trasmetterlo al venditore. Al contempo, nei casi di menomazione o di mancata capacità di sottoscrizione dell’atto, il notaio deve accertarsi che siano presenti gli eventuali testimoni e, in ogni caso, deve leggere alle parti il contenuto sottoscritto, in modo da verificare che lo abbiano realmente compreso. Una volta redatto, l’atto o rogito notarile ha efficacia a tutti gli effetti e anche davanti al giudice.

Le leggi impongono anche la sussistenza di determinati documenti in sede di stipula dell’atto, a seconda del tipo. Nel suddetto caso di compravendita immobiliare, il notaio deve entrare in possesso dell’atto di provenienza, rogito precedente, o di una sentenza, sulla base del quale si ha titolo per l’acquisto del bene. Se vi è un contratto preliminare, è necessaria una copia di detto contratto, se si tratta di un edificio condominiale, bisogna avere una dichiarazione di sussistenza o meno di debiti pregressi del venditore, relativamente alle spese condominiali. Per un’unità immobiliare servono il certificato catastale e planimetria con confini, le abilitazioni edilizie rilasciate dal 1967 e il referto tecnico. Se si tratta di un terreno, servono il certificato catastale e la planimetria con confini, oltre al certificato di destinazione urbanistica. Se l’immobile è ipotecato, è necessaria la lettera di assenso della banca. Infine, se vi è un credito d’imposta, sono necessari i rogiti d’acquisto e di rivendita della precedente prima casa.

Quanto ai costi, esiste una tabella ministeriale, contenenti gli onorari che il notaio è autorizzato a richiedere per le autenticazioni degli atti, a seconda del loro valore. Si parte da un minimo di 37 per gli atti fino a 465 euro a un massimo di 1.031 euro per gli atti di valore superiore a 4,65 milioni di euro.

Nel caso di una compravendita di immobili, gli onorari notarili sono proporzionali al prezzo di cessione del bene e all’eventuale accensione dell’ipoteca accesa a garanzia del mutuo. Maggiori saranno il primo e la seconda, più elevata è anche la tariffa notarile. Nei casi di applicazione della disciplina prezzo valore, gli onorari notarili possono essere ridotti del 30%. In queste situazioni, il prezzo di vendita dell’immobile è legato alla sua rendita catastale. La norma punta a contrastare l’evasione fiscale, che si ha con l’indicazione di un prezzo di cessione inferiore a quello realmente pagato dal compratore.

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