Cedolare Secca – Come Funziona

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo, che può essere usufruito da un locatore di un immobile a scopo abitativo, a sua scelta. Tale regime si sostituisce a quello ordinario ai fini Irpef (quadro RB del Modello Unico) ed esclude il pagamento dell’imposta di bollo e di registro, in sede di registrazione e di rinnovo del contratto.

La cedolare secca si applica a tutti gli immobili ad uso abitativo dalle categorie A/1 fino ad A/11 e relative pertinenze, ad esclusione della categoria A/10, degli uffici e degli studi professionali. L’opzione può essere esercitata solo dalle persone fisiche private e non anche da persone giuridiche, enti, professionisti, imprese. Quanto agli inquilini, essi non possono essere conduttori che agiscano nell’ambito di un’attività di impresa o di lavoro autonomo, mentre è ammesso questo regime fiscale nei confronti di immobili locati a cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché gli immobili siano sublocati agli studenti universitari e dati a disposizione dei comuni, rinunciando all’aggiornamento del canone di locazione.

Con la cedolare secca, il locatore di un immobile paga un’aliquota fissa del 21% sull’intero importo del canone di locazione. Per i contratti di locazione a canone concordato, è stata prevista un’aliquota agevolata del 10%. Parliamo di comuni e aree metropolitane ad alta intensità abitativa, individuati dal Cipe e che presentano una carenza di immobili ad uso abitativo. Tra questi, troviamo Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e comuni confinanti.
Successivamente al quadriennio 2014-2017, però, l’aliquota è stata prevista in rialzo per questi ultimi dal 10% al 15%. L’aliquota del 10% si applica dall’1 gennaio 2014 e fino al 31 dicembre del 2017 e vale per i contratti del tipo 3+2.

Il locatore ha la facoltà di scegliere il regime al quale desidera essere sottoposto sia in fase di registrazione del contratto, sia ogni anno, inviando all’inquilino relativa comunicazione, con la quale lo si informa della rinuncia ad aggiornare il canone di locazione, secondo gli indici Istat, anche se ciò era stato concordato con il contratto. In sostanza, la tassazione presumibilmente più favorevole per il locatore determina un vantaggio anche per il conduttore, in quanto questi si vedrà bloccato per l’anno in corso l’importo del canone.

In ogni caso, parliamo di una tassazione generalmente più favorevole al locatore di quella ordinaria. Quest’ultima, infatti, prevede che il canone di locazione sia sottoposto per il 95% alle aliquote Irpef, che variano da un minimo del 23% a un massimo del 43%. In più, come abbiamo detto, non si pagano le imposte di bollo e di registro, che generalmente vengono scaricate sul canone, facendone lievitare l’importo e determinando un aggravio per l’inquilino, così come il reddito da locazione non è sottoposto nemmeno alle addizionali regionali e comunali Irpef.

Generalmente, quindi, la cedolare secca dovrebbe essere più favorevole della tassazione Irpef, ma non sempre. Risulta essere bene, infatti, capire bene quale sia il proprio reddito nell’anno e quale regime potrebbe comportare un risparmio di imposta. Facciamo un esempio: se un locatore dichiarasse un reddito complessivo, poniamo, reddito da lavoro dipendente più il canone di locazione, di 7000 euro all’anno, di cui 3600 derivanti proprio dalla locazione, ai fini Irpef non dovrebbe versare alcuna imposta, perché il valore delle detrazioni da lavoro dipendente supera l’imposta lorda che egli dovrebbe pagare allo stato. Pertanto, con il regime ordinario, il locatore non verserebbe un solo centesimo allo stato sui 3.600 euro incassati dal contratto nell’anno, mentre se si avvalesse del regime ordinario della cedolare secca, egli dovrebbe pagare 756 euro, ossia il 21% sui suddetti 3.600 euro.

Al contrario, se il locatore disponesse di altri redditi elevati e soggetti al pagamento dell’Irpef, egli avrebbe una convenienza palese ad avvalersi della cedolare secca.
Esempio, se si dichiara un reddito complessivo di 80000 euro all’anno, di cui 3.600 relativi al canone di locazione, con il regime ordinario (Irpef), l’aliquota da pagare sul 95% di quest’ultimo sarebbe del 43%, per cui il locatore dovrebbe versare allo stato ben 1470,60 euro e senza tenere conto anche delle addizionali comunali e regionali, oltre all’imposta di bollo e di registro. Con la cedolare secca, invece, sarebbe tenuto a pagare solamente i 756 euro di cui sopra, con un risparmio di imposta di (1470,60 – 756) = 714,60 euro.

In generale, quindi, possiamo affermare che la cedolare secca premia i locatori in possesso anche di altri redditi e diventa sempre più favorevole, man mano che questi ultimi diventano elevati. Al contrario, conviene avvalersi del regime ordinario dell’Irpef, quando non si hanno altri redditi diversi da quelli derivanti dalla locazione dell’immobile o anche quando questi fossero modesti, tali da prevedere un’aliquota Irpef netta inferiore al 21% (10% per i canoni agevolati) della cedolare secca.

Risulta essere evidente che quanto sopra detto vale ancora di più per i contratti di locazione a canone concordato, in quanto l’aliquota del 10% la rende ancora più favorevole per chi possegga redditi medio-alti e abbassa l’asticella, sotto la quale conviene tenersi il regime ordinario.

Infine, potrebbe risultare più favorevole il regime ordinario (Irpef), nel caso in cui si prevede un tasso di inflazione moderatamente alto, tale da più che annullare il beneficio della minore tassazione con la cedolare secca, visto che il canone verrebbe bloccato per i dodici mesi.

Costi per Comprare Casa

Quando si compra una casa, si va incontro a una serie di costi, che vanno oltre il semplice prezzo di acquisto dell’immobile. La casistica è complessa e variegata, a seconda della tipologia di chi compra e chi acquista la casa, così come del tipo di immobili acquisto e del contratto stesso.

Distinguiamo i seguenti casi
-L’immobile acquistato è una prima casa
-L’immobile acquistato non gode delle caratteristiche per essere definita una prima casa; -L’immobile acquistato è un’abitazione di lusso.
-L’immobile viene acquistato da una ditta costruttrice
-L’immobile viene acquistato da un privato o da una ditta non costruttrice.

Quelle di cui sopra sono soltanto le condizioni basilari per distinguere tra le varie tipologie di acquisto, che prevedono diversi costi accessori. Ma ne esistono di altre, che andremo brevemente a elencare.

Dall’1 gennaio del 2014, per l’acquisto di una prima casa da parte di un soggetto privato da una ditta non costruttrice, si paga un’imposta di registro del 2% della base imponibile, ma non inferiore ai 1.000 euro, oltre a un’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e a un’imposta catastale fissa di altri 50 euro. Specifichiamo che si considera ditta non costruttrice anche l’impresa di costruzioni, che vende l’immobile dopo almeno 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori, decidendo di non applicare l’IVA, ma di avvalersi dell’imposta di registro, come se vendesse un privato.

Nel caso di una prima casa, acquistata sempre da un privato, ma da un’impresa costruttrice, si pagherà l’IVA al 4%, più l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro, l’imposta catastale fissa di 200 euro e l’imposta di registro fissa di 200 euro.

Quanto alla base imponibile su cui calcolare le aliquote, ci sono due casi per chi acquista da una ditta non costruttrice: se il proprietario gode delle caratteristiche per accedere ai benefici previsti per l’acquisto della prima casa, si moltiplica la rendita catastale per 115,5. Se non gode di tali benefici, la rendita catastale va moltiplicata per 126. Per gli acquisti da una ditta costruttrice, invece, la base imponibile sarà il prezzo inserito nell’atto notarile

Inoltre, i benefici sono erogati solo per l’acquisto di abitazioni non di lusso, quindi, escluse le categorie A1, A8 e A9. Infine, il proprietario non deve essere in possesso di altri immobili sul territorio nazionale, nemmeno in comproprietà con altri soggetti e deve trasferire la residenza entro i 18 mesi dall’avvenuto acquisto dell’immobile, nel Comune in cui ha sede quest’ultimo o nel Comune in cui svolge l’attività principale. Il requisito della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile non è necessario per gli appartenenti alle Forze dell’Ordine.

Se l’immobile acquistato da un soggetto privato da una ditta non costruttrice è diverso dalla prima casa, si paga un’imposta di registro del 9% (minimo di 1.000 euro), oltre a un’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e un’imposta catastale fissa di 50 euro. Se l’acquisto avviene da una ditta costruttrice, si pagherà l’IVA al 10%, più l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro, l’imposta catastale fissa di 200 euro e l’imposta di registro fissa di 200 euro.
Infine, abbiamo il caso di acquisto di un immobile considerato abitazione di lusso. Se viene effettuato da un soggetto privato e l’offerente è un privato o una ditta non costruttrice, si andrà incontro a un’aliquota dell’imposta di registro del 9% (minimo 1.000 euro), più un’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e un’imposta catastale fissa di 50 euro. Se si acquista da una ditta costruttrice, si paga l’IVA al 22%, più l’imposta catastale fissa di 200 euro, l’imposta di registro fissa di 200 euro e l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro.
Ai costi sopra elencati va sommato anche il compenso del notaio, visto che l’atto deve essere redatto da quest’ultimo. I compensi sono sempre comprensivi di imposte di bollo, di visure ipotecarie e di IVA.

Nel caso di stipula del contratto preliminare di vendita, esso va registrato entro 20 giorni dalla data della stipula, altrimenti si incorre in una sanzione pari al 30% della somma dovuta, più gli interessi. Il contratto va registrato in doppia copia, di cui una depositata presso l’Agenzia delle Entrate. Si paga un’imposta fissa di 200 euro, più una marca da bollo di 16 euro per ogni 100 righe o 4 facciate, oltre alle imposte dovute sulla somma pagata a titolo di acconto o caparra.

Se l’acquisto è soggetto all’imposta di registro, che sia prima o seconda casa, si paga un’aliquota del 3%, che potrà essere detratta dall’imposta di registro che si andrà a pagare alla redazione dell’atto notarile, mentre le imposte fisse le marche da bollo andranno perse. In più, si applica sulla caparra un’imposta di registro dello 0,5%.
Se la vendita è soggetta all’IVA, di paga il 4% per la prima casa, il 10% sulla seconda casa e il 22% per le abitazioni di lusso. Non è prevista, in questi casi, l’imposta di registro.

Infine, se l’acquisto avviene tramite la contrazione di un mutuo, si pagherà lo 0,25% sull’importo preso in prestito, nel caso di prima casa, del 2% per le seconde case.
Il mutuatario ha la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi dall’Irpef, fino a un massimo di 4000 euro nell’anno solare.

Come Investire 50000 Euro

In questo articolo mettiamo a disposizione alcuni consigli su come investire 50000 euro, una cifra relativamente modesta per un investimento, anche se inizia a diventare un importo interessante, ai fini di una certa diversificazione del portafoglio.

Per una cifra di questo livello sarebbe opportuno prendere in considerazione un investimento in titoli di stato italiani. Il forte ridimensionamento dei loro rendimenti, tuttavia, fa sì che che siano consigliabili solo i BTp di durata medio lunga, se teniamo presente che attualmente un BoT a un anno rende intorno allo 0,50% lordo, ossia meno dell’inflazione, senza considerare che bisogna pagare il 12,50% sul rendimento e le spese di commissione alla banca. Uno stesso titolo a 10 anni rende appena il 3% lordo, anche se, dato il bassissimo profilo di rischio dell’investimento, in periodi di tassi zero non sarebbe affatto da scartare.

Per i più temerari, ci sono le obbligazioni private, ossia titoli di credito emessi da società o banche, il cui rendimento è generalmente superiore a quello offerto dai titoli governativi. Quelle ordinarie consentono all’investitore di ottenere una cedola periodica (semestrale, annuale), alla quale si somma il rimborso del capitale alla scadenza, possibilmente a un prezzo superiore a quello di acquisto del titolo (scarto di emissione).

Le obbligazioni convertibili, invece, consentono al creditore di convertire alla scadenza le obbligazioni in azioni, diventando così socio della società emittente. Una variante di queste obbligazioni sono i cosiddetti co.co.bond (“contingent convertible bond”), in Italia emessi dalle banche, che consistono in bond convertibili dall’istituto al verificarsi di determinati eventi o al raggiungimento di alcuni parametri. Nonostante gli alti rendimenti offerti, è sconsigliabile investirvi se si è avversi al rischio o se si vuole puntare su titoli a rischio moderato.

Le azioni sono un’altra forma di investimento potenzialmente redditizia, ma anche molto più rischiosa dei titoli obbligazionari. Il guadagno può essere ottenuto sia dalla cedola staccata dalla società emittente ogni anno, sulla base degli utili maturati nell’esercizio, sia, soprattutto, dalla differenza tra il prezzo di vendita del titolo e quello di acquisto, se positiva. Ovviamente, bisogna sperare che il corso delle azioni salga per ricavare un margine di guadagno per tale via.

I conti deposito sono forse la forma più diffusa e popolare di investimento e consistono nel depositare presso una banca o alla posta un certo importo, che viene vincolato per un periodo di tempo prefissato (in genere, fino a 3-4 anni al massimo), ricevendo in cambio un certo interesse annuo, che potrà essere riscosso alla fine del periodo del vincolo. Qualora, però, il risparmiatore ritiri il denaro prima del tempo prestabilito, perderà il diritto a percepire l’interesse.

I pronti contro termine sono operazioni con le quali una banca vende a un risparmiatore un certo ammontare di titoli, impegnandosi a riacquistarli a breve e a un certo prezzo (superiore). Qualora i titoli sottostanti siano obbligazioni governative, anche i rendimenti realizzati con i pronti contro termine vengono tassati con l’aliquota agevolata del 12,50%, quando sui rendimenti degli altri prodotti finanziari l’aliquota è salita recentemente al 26%.

Simili ai pronti contro termine sono i certificati di deposito, che hanno la peculiarità, però, di corrispondere all’investitore l’interesse in corso di finanziamento.

Chi fosse in possesso di una cifra di 50.000 euro potrebbe iniziare a prendere in considerazione anche altri strumenti finanziari, come futures e opzioni, generalmente non alla portata del risparmiatore più piccolo, più avverso al rischio.

I futures sono contratti con cui ci si impegna a comprare o vendere un titolo con sottostante un bene (oro, petrolio, etc.) a una certa data e a un prezzo prefissato. Esempio: “in data 10 ottobre 2014 compro un barile di petrolio a 100 dollari”. Qualora il petrolio quotasse in quella data a 110 dollari al barile, avrò realizzato un ricavo di 10 dollari, in quanto potrò anche immediatamente rivendere sul mercato il petrolio acquistato con futures. In realtà, nella pratica, il petrolio non mi sarà mai consegnato, ma le parti si limiteranno a regolare il pagamento in denaro. Pertanto, chi ha scommesso sul rialzo del prezzo del greggio (investitore “long”) ha ottenuto la differenza di 10 dollari. Nel caso opposto, se le quotazioni di mercato fossero più basse del prezzo concordato tra le parti, l’acquirente subirebbe una perdita. Chi scommette sul ribasso del prezzo di un bene è anche detto investitore “short”.

A differenza dei futures, le opzioni (“options”) assegnano alle parti la facoltà, ma non l’obbligo, di acquistare o vendere un titolo a una certa data e a un prezzo prefissato (“strike price”), dietro il pagamento di un premio da parte di chi si avvale del diritto. Un contratto che scommette sul rialzo del prezzo è qui definito “call option”, al contrario “put option”.

In generale, pur essendo la cifra di 50.000 euro relativamente bassa, l’investitore dovrebbe pensare per prima cosa a diversificare il portafoglio, cercando così di minimizzare il rischio. Pertanto, sarebbe appropriato acquistare in parte titoli obbligazionari, in parte azioni e farsi consigliare da un esperto su quali titoli “derivati” (futures, options, etc.) puntare.

Di certo, in una fase di rialzo dei tassi, sarebbe preferibile puntare sulle obbligazioni private e pubbliche, al contrario, in una fase calante dei tassi, sarebbe più interessante puntare sulle azioni.