Disdetta Contratto di Locazione – Come Disdire l’Affitto

Il contratto di locazione ad uso abitativo può essere del tipo libero o concordato. Nel primo caso, la durata è di 4 anni e si rinnova automaticamente per altri 4 anni, ne secondo è di 3 anni, rinnovabili per altri 2 anni. Il contratto viene rinnovato automaticamente, qualora non sia stato fatto nulla prima della scadenza.

Esistono alcune ragioni, tuttavia, per le quali il proprietario o l’inquilino desidera disdire il contratto. Ciò avviene, ad esempio, se il proprietario ha bisogno dell’immobile per sé o un suo familiare, se egli intende cambiare la destinazione d’uso da abitativa a commerciale, se l’immobile deve essere abbattuto (ad esempio, perché pericolante), se l’inquilino senza motivazioni valide non occupa continuativamente l’immobile e, infine, qualora l’inquilino ha la disponibilità di traslocare in un immobile simile nello stesso Comune.

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Nel caso in cui il proprietario abbia disdetto il contratto di locazione per il cambio di destinazione d’uso, quest’ultimo deve essere realizzato entro 12 mesi dall’uscita dell’inquilino, altrimenti non solo questi potrà tornare in possesso dell’immobile, ma avrà diritto a un rimborso pari a 36 mensilità di canone.
Nel caso di ristrutturazione, poi, l’ex inquilino ha il diritto di prelazione, nel caso in cui il proprietario lo riaffittasse.

Allo stesso tempo, invece, può essere l’inquilino a potere disdire il contratto per gravi motivi. Nonostante la legge non indichi espressamente quali possano essere questi motivi, la giurisprudenza sembra avere individuato alcune ragioni valide, come la perdita o il cambio del posto di lavoro e la conseguente necessità di dovere cambiare domicilio.
Riassumendo, la regola generale impone al proprietario di rompere il contratto di locazione solo nei casi sopra indicati, mentre è diritto dell’inquilino in qualsiasi situazione, al verificarsi dei gravi motivi di cui sopra.

Nel caso in cui si tratti di contratto libero, è necessario mandare la disdetta sei mesi prima del giorno in cui si intende lasciare l’alloggio con raccomandata con ricevuta di ritorno. In tutti gli altri casi, la disdetta deve essere inviata tre mesi prima. La disdetta del proprietaro o dell’inquilino prevede anche il pagamento di un costo di 67 euro (pari all’imposta di registro per la chiusura anticipata del contratto), da versare con l’F23 al codice 113T entro 20 giorni all’Agenzia delle Entrate. A pena di nullità la disdetta deve contenere i motivi per cui si esercita il diritto.

Se la disdetta ha rispettato le tempistiche previste dalla legge, il proprietario dovrà restituire all’inquilino la caparra inizialmente trattenuta, in assenza di danni causati da quest’ultimo. Al contrario, se i tempi non sono stati rispettati, il proprietario avrà diritto a trattenere la caparra e a costringere l’inquilino a pagare le mensilità fino al raggiungimento delle sei previste.

Nel caso in cui il proprietario, anche a seguito di procedura giudiziaria, abbia riacquistato il possesso dell’immobile e nei dodici mesi successivi non lo adibisca nuovamente all’uso per il quale si era avvalso della facoltà di disdetta, l’ex inquilino ha diritto di tornare in possesso del vecchio contratto e alle medesime condizioni o, in alternativa, di essere risarcito con il pagamento di 36 mensilità di canone, rapportate all’ultimo pagamento avvenuto.

Se a esercitare la disdetta è l’inquilino, la raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario deve essere inviata sempre con sei mesi di preavviso, ma in questo caso, la legge consente alle parti di potere fissare nel contratto un periodo maggiore o minore, fermo restando il diritto del proprietario di riscuotere i canoni mensili fino alla scadenza del periodo di preavviso, salvo diverso accordo per cui l’inquilino lascia l’immobile in anticipo.

Gli inquilini impiegati pubblici possono avvalersi a tale fine della norma prevista dall’art. 1613 del Codice Civile, che consente loro di usufruire di un periodo minore di preavviso, con il recesso del contratto a valere da due mesi dalla data della disdetta. In questo caso, l’inquilino non dovrà specificare nulla nel contratto, ma si dovrà limitare a richiamare l’articolo del Codice Civile.
Nessun motivo deve essere indicato nella disdetta, da parte del locatore, qualora essa intervenga successivamente al primo periodo (ad esempio, dopo i 4 anni di contratto).
Per i contratti ad uso foresteria, come nel caso di una società che loca l’immobile a un dipendente o un collaboratore, la disdetta deve essere esercitata entro i termini stabiliti nel contratto, solitamente fissati in tre mesi, sempre con raccomandata con ricevuta di ritorno.

Lo stesso vale anche per i contratti a uso transitorio, ossia per gli immobili concessi in locazione a inquilini che hanno l’esigenza dell’alloggio solo per un breve periodo, come gli studenti universitari. La disdetta deve essere inviata sempre almeno tre mesi prima.

Ancora diverso è il contratto di locazione per gli immobili ad uso commerciale, la cui durata è fissata in 6+6 anni. In questo caso, la disdetta va inviata con un anticipo di 12 mesi. Per gli immobili commerciali locati per il pernottamento di persone, come gli alberghi, il contratto ha, invece, durata di 9+9 anni e in questo caso la disdetta prevede un anticipo di 18 mesi.

Contratto a Progetto – Calcolo Compenso Lordo e Netto

Il contratto a progetto di configura come un lavoro parasubordinato, ossia a metà tra un rapporto di lavoro dipendente vero e proprio e un lavoro autonomo. Si tratta dell’evoluzione normativa del co.co.co (contratto di collaborazione continuativa), permesso per la prima volta con la legge Treu e successivamente riconosciuto anche dalla legge Biagi.

Si ha un contratto a progetto, quando il lavoratore si impegna con il committente al raggiungimento di determinati obiettivi prefissati, ma senza dipendere dalle direttive di quest’ultimo, in termini di orari e di organizzazione, restando questi nella sfera di autonomia del lavoratore.

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Da un punto di vista fiscale, il trattamento è oggi sempre più simile a quello previsto per i lavoratori dipendenti, differenziandosi, quindi, dalla tipologia del rapporto occasionale, quest’ultimo sottostante alla disciplina della ritenuta d’acconto del 20% e sgravato dalla contribuzione Inps, nei limiti previsti dalla legislazione e dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate.

Come si fa a calcolare il compenso lordo e quello netto per un contratto a progetto? I passi da seguire sono del tutto simili a quelli previsti per un qualsivoglia altro tipo di contratto. Va detto che la contribuzione Inps a cui esso soggiace è diventata più pesante con le ultime riforme previdenziali. Ciò, al fine di assicurare al lavoratore a progetto un trattamento previdenziale futuro più dignitoso, visto che è assodato come questi contratti oggi abbiano sostituito del tutto, in molti casi, il rapporto di lavoro subordinato, non differenziandosene quasi affatto.

Per l’anno in corso, l’aliquota Inps applicato è del 28,71%, di cui un terzo a carico del lavoratore e i due terzi a carico del committente. Per cui, l’aliquota dovuta dal primo sarà del 9,57%. Questa sarà applicata al compenso lordo, ottenendo un importo, su cui va calcolata l’aliquota lorda Irpef, pari al 23%, ma dalla quale, a sua volta, va applicata la detrazione Irpef corrispondente. Il pagamento del contributo va alla Gestione separata Inps, che prevede un’aliquota inferiore per chi risulti essere al contempo iscritto anche alla Gestione ordinaria.

Il compenso netto sarà determinato, quindi, dalla differenza tra il compenso lordo pattuito e risultante in busta paga, la quota Inps a carico del lavoratore e l’Irpef netta. In formula: compenso netto = (compenso lordo – quota Inps lavoratore) x aliquota Irpef al netto delle detrazioni.

Dal calcolo, per semplicità, non stiamo tenendo in considerazione il contributo Inail, generalmente una percentuale molto bassa del compenso lordo, così come bisogna tenere in considerazione anche le addizionali comunali e regionali Irpef, le quali saranno applicate in sede di dichiarazione dei redditi e non mensilmente.

Quanto alla detrazione, si applica quella prevista per i redditi da lavoro dipendente, in quanto il contratto a progetto è considerato un reddito “assimilato”. Essa è pari a 1.880 euro all’anno per i compensi lordi fino a 8.000 euro, ma se il rapporto di lavoro è inferiore all’anno, bisogna rapportare tale cifra ai mesi per cui usufruirne. Tuttavia, per i contratti a tempo determinato, la detrazione minima non potrà essere inferiore a 1.380 euro.

Se il reddito lordo è superiore agli 8.000 euro all’anno e fino a 28.000 euro, la detrazione spettante sarà pari a 978 euro + il prodotto tra 902 euro e (28.000 euro/il reddito dichiarato – 20.000 euro).

Se il reddito lordo è superiore a 28.000 euro e fino a 55.000 euro, la detrazione ammessa è pari a 978, relativamente al rapporto tra reddito dichiarato e 55.000 euro – l’importo – 27.000 euro. Sottolineiamo che queste sono le nuove detrazioni previste dal TUIR con la legge di Stabilità 2014, applicabili, quindi, ai rapporti di lavoro dall’1 gennaio 2014.

Facciamo, a questo punto, un esempio pratico. Poniamo che Mario Rossi abbia un contratto a progetto per 6 mesi per un compenso mensile di 1.500 euro lordi. Quanto sarà il suo compenso netto?

L’aliquota Inps a carico del lavoratore (trattenuta dal committente) sarà pari al 9,57%, ossia 143,55 euro. Il 23% di aliquota Irpef lorda sarà pari applicata su (1.500 – 143,55) = 1.356,45 euro e pari a 311,98 euro. Da questi ultimi, però, dobbiamo detrarre la corrispondente detrazione. Poiché i 9.000 euro lordi previsti dal contratto semestrale sono superiori al limite del primo scaglione, ma inferiori a 28.000 euro, la detrazione sarà pari a: 978 + 902 x (28.000 /9.000 – 20.000) = 1.848,90 euro. Poiché questa è l’abbattimento spettante per l’intero anno, la detrazione mensile sarà uguale a 1.848,90 /12 = 154,07.

L’Irpef netta sarà, quindi, pari a 311,98 – 154,07 = 157,91 euro. Quest’ultima cifra si sommerà ai 143,55 euro del contributo Inps, per un carico complessivo di 301,46 euro. Il compenso netto, dunque, sarà pari a 1.500 – 301,46 = 1.198,54 euro.

Le addizionali comunali e regionali, come detto, andranno applicate in sede di dichiarazione dei redditi. Altro aspetto da sottolineare è che sempre con la presentazione del Modello Unico, il dichiarante potrà portare a detrazione eventuali spese ammesse per legge, abbattendo il carico fiscale. Ovviamente, i redditi dichiarati con il contratto a progetto si cumuleranno agli eventuali altri redditi e sulla base della differenza tra quanto già versato al Fisco e quanto si dovrebbe versare, il lavoratore potrebbe vantare un credito verso lo stato oppure un debito verso di esso. Nel primo caso avrà diritto a un rimborso Irpef, generalmente a distanza di almeno un anno dalla data di dichiarazione dei redditi (il 730 permette tempi più veloci, ma non è consentito con redditi da contratto a progetto). mentre nel caso in cui si risulti essere debitori, il saldo va effettuato contestualmente alla dichiarazione medesima.

Pagamento TASI 2014 – Come Fare

La Tasi è la tassa sui servizi indivisibili e fa parte della IUC, la nuova imposta unica comunale sugli immobili, prevista con la legge di stabilità per il 2014. La Tasi servirà a finanziare quei servizi locali, come l’illuminazione pubblica, il mantenimento del verde pubblico, servizi di pubblica sicurezza. Essa sarà a carico sia del proprietario dell’immobile che dell’inquilino. A tale proposito, la legge di stabilità aveva fissato un tetto del 2,5 per mille sulla prima casa (somma tra Tasi e IMU), che saliva al 10,6% massimo per le seconde abitazioni. Con il Def, il governo è intervenuto per aumentare dello 0,8 per mille il limite massimo che i sindaci potranno applicare come tassazione sugli immobili, per cui sulla prima casa si pagherà una IUC complessiva fino al 3,3 per mille, mentre sulle seconde case si potrebbe pagare fino a un massimo dell’11,4 per mille.

Nel caso degli immobili in affitto, il proprietario sarà tenuto a pagare l’intero importo dell’IMU, mentre l’inquilino dovrà partecipare al pagamento della Tasi per un importo compreso tra il 10% e il 30%, a seconda delle delibere comunali, fermo restando che per i contratti di locazione fino a 3 mesi non è dovuto nulla dall’inquilino, essendo l’intera imposta a carico del proprietario. Per gli immobili in leasing, la tassa sarà interamente versata dal locatario.

Il Comune può deliberare l’aumento delle aliquote, ma il relativo gettito è vincolato all’introduzione di detrazioni o altre misure relative all’abitazione principale. Sarà affidato ai sindaci, quindi, la possibilità di scegliere il mix ritenuto appropriato tra aliquote e detrazioni. Al limite, si potrebbe decidere di effettuare zero detrazioni e di mantenere basse le aliquote sugli immobili.

Vediamo come si calcola. Il procedimento è uguale a quello previsto per l’IMU: si prende la rendita catastale e la si rivaluta del 5%. Tale importo si moltiplica per 160 e al risultato si applica l’aliquota comunale, sottraendo l’eventuale detrazione ammessa. Ad esempio, se la rendita è di 450, l’aliquota del 2,5 per mille e la detrazione di 50 euro, il calcolo dell’imposta sulla prima casa sarà il seguente, 450 x 1,05 x 160 x 0,0025 – 50 = 139 euro.

Vediamo quando e come pagare. Il pagamento potrà avvenire con il modello F24 o con un bollettino postale. Per l’anno in corso, la tempistica ha subito un rinvio, perché il 90% dei Comuni non ha fatto in tempo a deliberare le aliquote entro il 23 maggio. Pertanto, la prima scadenza slitta al 16 di ottobre, la seconda al 16 dicembre. Per quanti abbiano già deliberato le aliquote, la prima scadenza resta fissata al 16 giugno prossimo.